《房地产泡沫到底是谁之过》
2006-02-25 02:49:40 来源：不详 作者：佚名 分享到：
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有关央行可能提高银行房地产按揭贷款首付比例的说法在银行与房地产界引起了轩然大波。
中国商品房的空置率已经超过国际警戒线，房地产泡沫的形成已是公认的事实。一面是新的楼盘不断开工，商品房供应持续增加，大量楼房空置；一面是大多数的中低收入者买不起房，还无房可住，其结果必然是泡沫越积越大。但如果我们不能有效地限制房地产的供应，而是以行政手段打压消费需求，很可能会加剧泡沫的膨胀速度，甚至导致泡沫爆裂。
银行界普遍认为，中国房地产业风险的形成和按揭消费关系不大，如果提高贷款的首付比例，将会使很多的老百姓买不起房，政策最终会打击消费需求，从而打击整个房地产行业。因此，较为积极的产业政策应该是从源头上逐步减少房地产的供应，以减压的手段来达到消除泡沫的目的。由于中国的银行业与房地产业的联系从未像今天这样紧密，需求的下降带来的房地产价格滑坡将会是致命的，如果我们将行政命令的大锤砸向房地产业的话，多米诺骨牌的坍塌不仅会给房地产业带来严重的损害，中国的银行业恐怕也会在劫难逃。
如果我们将按揭贷款的首付比例提高到40%甚至更高，买房子的人少了，空置率就会下降了吗？房地产泡沫就能药到病除了吗？2001年为了挤压股市泡沫，我们将大量的所谓“违规资金”限期撤离股市，结果直接引发了中国资本市场的一场危机。如果抬高银行资金进入房地产市场的门槛，同样的危机会不会在房地产业重演？
更深层次的问题是，在市场经济越来越发达的今天，行政命令的指挥棒是否灵验还颇值得怀疑。举个简单的实例，央行本来规定汽车消费贷款“首付款额不少于购车款的20%(农业银行例外，执行10%首付比例)，借额最高不得超过购车款的80%”，但经销商、分期公司和各商业银行却在实际操作中进行捆绑计算，使实际首付比例早就降到了10%甚至更低，有些甚至做到了零首付。央行屡次制止无效后，也不得不承认这个现实，修改《个人汽车贷款管理办法》，将首付比例降到了10%。事实上，各家银行并未掉进汽车消费贷款的陷阱里去，相反，那些行动迅速的银行反而抢到了更多的奶酪。
银行早已不是计划经济时代的专业银行了，其趋利避险的本领越来越强了，没有一家银行还会去做风险不可控的业务。就笔者所在的银行而言，总行早已将汽车消费贷款、住房按揭贷款等资产业务列入了高风险行业，对开展住房按揭贷款业务是极为慎重的。首先要考察开发商的信誉、资质和实力，要看开发商的财务报表、资产负债表、以往的销售业绩、信用记录等，以防范房地产的烂尾风险；还要看楼盘的升值潜力，以防范房地产贬值的风险；以及购买者的职业和收入状况等，以防范贷款的还款风险。所以，地产泡沫想要套住银行，恐怕不会像90年代那么容易了。而面向个人的楼宇按揭贷款，对于一般银行来说，除开恶性的欺诈假按揭方式之外，是相当有保障、收益也比较丰厚的业务，限制消费贷款其实限制的是银行最保险的客户。政府力图通过对银行业的保姆式管理来实现限制房地产风险的目的，显然走错了路子。
需要说明的是，我们并非反对宏观调控，政府部门可以通过限制批地的数量、提高开发商的准入门槛、限制楼盘的开工总量、鼓励多建适销对路的户型等方式来为不断膨胀的房地产泡沫减压，这才是有助于整个行业及国民经济健康发展的理性选择。
正如中国股民质疑资本市场：当初那么多的违规资金是怎么进入股市的？我们现在不禁想问：当越来越多的城市都变成了一个个大工地时，地产泡沫到底是谁之过呢？粗暴地刺破这个所谓的泡沫最终会由谁来买单？ （李景辉）
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