《按建筑面积售房：开发商给购房者下的套》

2006-02-25 02:49:24 来源：不详作者：佚名分享到：

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   建设部颁布的《商品房销售管理办法》以及北京市有关部门根据此制定的《商品房买卖示范文本合同》中列出了三种商品房价款计价方式：按建筑面积计价；按套内建筑面积计价；按套计价。理论上对同一套房屋三种计价方式得出的结果是一样的，买卖双方按其中哪种方式计算价款应没有区别。但近日，一些楼盘开发商多次在公开场合对按套内建筑面积计价售房的方式进行极力否定。

    此举令记者非常费解：目前北京的绝大部分楼盘是按建筑面积计价售房，极少有按套内建筑面积计价售房的，为何这很小的一点点还要受到按建筑面积计价售房的“大腕”开发商的反对？为什么开发商都喜欢按建筑面积计价售房？建筑面积与套内建筑面积计价这两种方式的差别在那里？

    在房地产界有置业分析家之称的林军在接受中国经济时报采访时说，按建筑面积计价售房，可以使一些开发商设置陷阱，成功地从购房者哪里获取不应得的利益，如果让按套内建筑面积计价售房的方式占了上风，就会损失一些开发商的利益。

    实际面积“雾里看花”

    开发商之所以喜欢按建筑面积计价售房，是因为建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，对套内建筑面积购房者可以进行大概测量和估算，但分摊的共有建筑面积一般房屋买受人?购房者?不易简单、低成本地直接获知所购房屋的实际面积，这给房屋出卖人?开发商?造假提供了可乘之机。

    据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》?２００１年９月２９日起执行?可分摊的公用建筑面积包括：

    １、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交配电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

    ２、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙墙体面积水平投影面积的一半。

    在可分摊的公用建筑面积部位近３０项里，房屋买受人作为个体和非专业人员无法直接获取真实的资料，他们只能被动地接受房屋出卖人提供的数据。虽然房屋买受人可以独自聘请专业测量单位进行检测，但昂贵的测量费用不是任何一个购房人所能负担的。

    一位律师向记者分析表示，按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，可分摊的公用建筑面积部位开发商无法将它们单独出租、出售或经营，开发商今后无法用它们单独创造利润。对于这一块即将失去支配权的面积，开发商在售房时不变相狠狠地卖个好价钱才怪呢?

    同类项目难以比较

    另外，开发商知道按建筑面积计价时，购房者难以与同类相似项目进行横向比较。建筑面积计价时除了购房人实际独自使用的套内建筑面积，还要分摊公有建筑面积，不同的项目因为分摊面积不同，同样的建筑面积下套内建筑面积也不一样，因此，要做出比较来非常不容易。假定在一条街上有三个相邻的房产项目，基本情况相似，分摊系数不同，建筑面积均为１００平方米，均按建筑面积计价。

    项目一：建筑面积１００平方米；套内建筑面积８０平方米；按建筑面积计价单价５０００元／平方米

    房屋总价：１００平方米×５０００元／平方米＝５０００００元

    总价不变按套内建筑面积计价：

    ５０００００元÷８０平方米＝６２５０元／平方米

    项目二：建筑面积１００平方米；套内建筑面积７５平方米；按建筑面积计价单价４８００元／平方米

    房屋总价：１００平方米×４８００元／平方米＝４８００００元

    总价不变按套内建筑面积计价：

    ４８００００元÷７５平方米＝６４００元／平方米

    项目三：建筑面积１００平方米；套内建筑面积８４平方米；按建筑面积计价单价５３００元／平方米

    房屋总价：１００平方米×５３００元／平方米＝５３００００元

    总价不变按套内建筑面积计价：

    ５３００００元÷８４平方米＝６３１０元／平方米

    这个例子反映不同的计价方式可以得出不同的面价比。按建筑面积计价，项目二面价比最好，项目一次之，项目三最差。按套内建筑面积计价，面价比最好的是项目一，项目三次之，项目二最差。但一般消费者没有时间也很难对周边的项目进行全面的比较，因此，对于开发商玩得价格差异把戏无法分辨，只是听信开发商的一家之言，在迷糊中就签了购房合同。

    面积误差赔偿减少

    开发商还知道，不同的计价方式进行面积误差处理时会得出不同的结果。按建筑面积计价时面积出现误差时，赔偿额少；而按套内建筑面积计价时面积出现误差时赔偿额度则高。

    例如：一套房屋合同约定建筑面积为１００平方米，套内建筑面积为８０平方米，房屋总价５０００００元。如果按建筑面积计价，单价为５０００元／平方米，产权登记的建筑面积允许误差变动范围内的面积为９７平方米——１０３平方米；按套内建筑面积计价，单价为６２５０元／平方米，产权登记的套内建筑面积允许误差变动范围内的面积为７７．６平方米——８２．４平方米。

    依据规定的面积误差比计算方法和误差处理方式——面积误差比绝对值在３％以内?含３％?的，据实结算房价款。假如两个计价中的套内建筑面积的产权登记面积比合同约定面积小２．４平方米，开发商就应进行赔偿。但赔偿款额不同，按建筑面积计价方式计算返还的价款为２．４平方米×５０００元／平方米＝１２０００元；套内建筑面积计价方式计算返还的价款为２．４平方米×６２５０元／平方米＝１５０００元。无疑，套内建筑面积计价方式在赔偿时多赔，建筑面积计价方式可以少赔，这就是开发商的精明之处。

    开发商能左右物业管理

    同时，建筑面积计价方式可使开发商在房屋投入使用后的物业管理中拥有更多的发言权。

    依据有关规定，业主大会上投票权的多少由房屋产权人拥有的面积占物业的总建筑面积的比例决定，即由物业所有权决定，而不是由户数或拥有房屋套数决定。一个物业区域内除了分摊面积外，还存在大量的不分摊建筑面积，这些不分摊的建筑面积许多归开发商所有。开发商作为业主之一，而且是具有特殊地位和拥有大比例业权的业主，将在业主委员会里占有很大比例的名额，并对业主公约、业主大会的表决、业主委员会的工作、物业公司的选聘产生影响，让物业管理、收费等各个方面向着有利自己的方向发展。

    建筑面积计价方式的特点，使得购房人为减少分摊共有建筑面积，更为减少支出，很少在洽谈合同时对政府没有明确规定但属于全体产权人共有的权益提出主张和要求，放任开发商侵占自己的合法权益。这样，开发商就会把这部分面积或权益划为已有，最后出租或出售以赚取额外利润。

    因此，一位不愿意透露姓名的房地产维权人士表示，房地产暴利化的特点决定了开发商会将房产项目建设所花的每一分钱全部加到房屋销售的房价款中，建一个水池、修一条路，最后也是购房人买单。开发商根本不会像“狼外婆”那样编造美丽的谎言：“为了业主入住后的舒适，倾心回报购房人，出钱为小区建许多超出政府规定的设施”。按建筑面积计价和信息不对称，实际操作时购房人往往希望减少分摊面积，许多应有的权益都不敢争取，这就正中开发商的下怀，为他们赚取超额利润打下了基础。

来源：中国经济时报

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