《住宅与房地产业发展形势和前景》
2006-02-25 02:49:24 来源：不详 作者：佚名 分享到：
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1月中旬，建设部召开了2003年住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神，分析一下住宅与房地产发展形势。
前几年我国住宅与房地产业发展形势
（一）房地产市场稳步发展
一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长。1998年到2001年这4年，我国商品房完成投资平均每年增长20.6%，竣工面积平均每年增长19.35%，销售面积平均每年增长22.5%。这三组数字基本上是同步增长，而且销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。
二是商品房销售价格有升有降，总体上没有大起大落。1998年全国商品房销售价格比上年上涨3.27%；1999年下跌0.48%；2000年上涨2.88%；2001年上涨2.76%。这几年的涨幅低于1997年之前，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP的增长幅度。
三是产品结构逐步向合理的方向调整。房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年为78%，2001年上升到84%。
以上是就全国的总体态势而言的。但由于房地产市场的地域性很强，各地的市场情况是不尽相同的。目前，部分地区也出现了值得注意的问题。例如，投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等等。一些结构失衡问题也仍未得到很好解决。例如，高档住宅和中低档住宅的生产供给比例，住房一级市场和二级市场的比例等等。去年有少数省市房地产开发投资增幅超过40%，新开工面积增幅超过40%，是否与有效需求相匹配，值得研究。有的城市的土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收入增幅，致使中低收入家庭难以买房。有的城市大量建造高档高价“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。个别地区甚至单栋住宅占地几十亩、几百亩，浪费了土地资源。这些问题，有的属于“过热”或“虚热”现象（如投资、土地供应过度扩张），有的属于经济泡沫现象（如个别地价、房价的大幅上涨），都有待通过加强宏观调控来加以解决。
那么，什么是“过热”或“虚热”现象呢？销售活跃旺盛，并带动了投资和开发量的增长，是实实在在的“热”。而如果过度超前当地国民经济发展的总体水平，过度超前由当地国民经济发展水平所决定的社会有效需求能力，则是“过热”。换句话说，“过热”或“虚热”是指房地产投资和开发量的过度扩张，大大超前于当地国民经济发展的水平和社会有效需求的能力。“过热”或“虚热”会导致“供大于求”、商品积压等严重后果。而空置房过多，资金沉淀过多，则会对金融市场、进而对整个经济造成危害。所以，我们既要警惕恶性泡沫现象的发生，又要努力防止“过热”或“虚热”现象的发生。
（二）住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高
过去5年，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米（其中2002年按竣工面积7亿平方米估算），年均城镇住宅竣工面积达到6.8亿平方米。同期，改造了5亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17.6平方米，提高到2002年的22平方米左右，户均住宅建筑面积达到70平方米左右。国家住宅产业“十五”发展计划纲要提出的目标是，“到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米”，已提前三年实现。农村新建住宅每年也达到6亿平方米左右。
不仅建设规模很大，而住宅的品质也在不断提高。总的来看，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯地作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料。住宅品质提高主要表现在：
一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化，平面布局趋向合理，面积控制更加理性化，超大户型已不是发展的主流，而是力求在较小的空间内创造较大的舒适度。并出现了一些大开间灵活隔断的住宅，它更能适应消费者的需要。
二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。
三是住宅的设施与设备水平不断提高。厨房与卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的水平都有了较大提高。
四是居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健康、生活方便、环境优美、天人合一的方向发展。
五是住宅新体系（如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等）、新技术、新材料进一步得到广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。
（三）住宅生产方式开始发生变革
目前，我国住宅产业正在由粗放型向集约型转变。其主要标志是科技进步对产业的贡献率逐步有所提高。1995年为25.4%，，2001年提高到31.8%。
但是，住宅生产方式方面的差距仍然很大。按国际通行标准，科技进步对产业的贡献率超过50%，才能算是集约型发展的产业。我们还差得很远，可以说还是一种典型的粗放型发展方式。主要表现在：一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低。发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米/人年左右，我国才30平方米/人年。二是建筑材料、设备及住宅部品还没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化的生产和供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。三是资源、能源浪费严重。例如，目前因烧制实心粘土砖，每年要毁掉12万亩农田。又如，由于建筑物的保温隔热性能差，我国采暖地区的能耗为相同条件下发达国家的3倍左右，供暖效率很低。
为了缩短差距，我国正在加快推进住宅产业现代化进程，依靠科技创新和科技进步，迎头赶上。就是要以提高劳动生产率和工程质量为目标，以建立新型建筑体系和部品体系为基础，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产。
这个发展趋势，也将引起建材行业生产和供应方式的深刻变化。一是要求建材的标准化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求开发新型建材。“全面建设小康社会”的宏伟目标，为住宅房地产发展开拓了广阔的发展前景
胡锦涛总书记在去年12月召开的中央经济工作会议指出：“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产生关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。”总的来看，进一步发展房地产和住宅产业主要是适应以下几个方面的需要：
1、国内生产总值翻两番的需要
按照“全面建设小康社会”宏伟目标的要求，到2020年，GDP要比2000年翻两番。住宅产业必须也能够为此作出应有的贡献。
1997年，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近6%。1998年以来，提高到7%到7.8%之间。每年拉动GDP增长1个百分点以上。2001年，城镇居民个人购买商品住宅的比例，比1997年提高了28.2个百分点，比1990年提高了66.5个百分点。2001年全国城镇个人住房支出的总额达到7500亿元以上，可带动相关消费近1万亿元。
而在今后一个相当长的时期，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求。每年新建十几亿平方米的城乡住宅，必将为拉动国民经济的增长作出新的贡献。
2、“城镇人口比重大幅提高”的需要
1980年，我国城镇人口占总人口的比重为19.4%。2001年提高到37.7%，达4.7亿人左右。另据公安部统计，2001年全国城市还吸纳了暂住人口4744.3万人，占城市总人口的8.5%。
据专家预测，到2010年我国城市化将达到46%，城市人口将达到6.4亿人，比目前净增1.9亿人，平均每年要新增人口1852万人。按照城市化水平与人均GDP的正相关性的规律，如果到2020年中国人均GDP增至2800多美元，那么届时城市化水平可达到60%左右。
城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。单拿住宅这一项来说，按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2010年城市人口达到6.4亿人，人均住宅建筑面积按目前的22平方米计算，那么仅满足新增加的1.9亿城市人口，就需要建设41.8亿平方米住宅。
3、“家庭财产普遍增加”的需要
江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加”作为全面建设小康社会的重要奋斗目标之一。
根据国家统计局对房屋及附带装修现有价值评估测算结果，截至2001年6月，城市家庭现有房产价值（含装修）为每户10.94万元。其中：私房及部分产权的私房现值为9.89万元，公房现值为0.7万元，家庭装修现净值为0.35万元。大城市家庭现有房产价值最高，户均达 13.69 万元；中等城市为8.95万元/户；小城市户均7.46万元。房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了47.9%。其中大城市为49.3%、中等城市为45.1%、小城市为48.1%。可见房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成部分，价值量最大的财产。
为了实现“家庭财产普遍增加”的目标，不仅需要我们“多建房”，为增加家庭财产的数量作贡献，而且更需要我们“建好房”，为提高家庭财产的质量作贡献。
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