供求关系 决定价格高低

    学过经济学的都知道，价格是由供求关系而不是成本决定的。谈到房价问题，国内财经资讯门户网站——和讯网的总编、副总经理刘峻给记者算了笔账：今年北京住宅的开复工面积不低于2700万平方米，2700万平方米是个什么概念？这个数字比整个欧洲的开复工面积还要多。目前北京市场住宅的年消化量也就在一千万平方米左右，再加上几年来积压在开发商手里的几千万平方米空置房，足够北京市场卖好几年的了。只要供过于求，即使成本上升，房价也涨不了。

    举个例子，盖房子用的钢材比例再高，也不如造汽车，同样是钢材涨价，为什么汽车价格在一路下跌？如果说汽车还有个WTO因素的话，为什么空调、冰箱这些耗钢大户的价格也在跌？何况近期钢材价格已经在大幅下降。

　　土地新政  不会使房价攀升

    说到土地政策，刘峻认为实行拍卖制度固然会抬升地价，但是在新政出台之前，北京市已经批出去的地已足够今后好几年的开发用地之需了。而且新政策规定：已经协议出让的土地必须在两年内投入开发，否则将收回。那些囤积了大量土地的开发商和“土地贩子”被逼无奈，只好急急上马，把早先圈来的地全部投入开发，结果就是今明两年的楼盘供应量会急剧放大。从这个角度来说，土地新政非但不会促使房价攀升，反而是个利空因素。

    至于所谓的租售比不“合理”，刘峻指出，这未必会促使房价上涨。因为北京有比其他城市多得多的外来流动人口与机构，租房需求相对购房需求之比，本来就应该高于其他城市，自然会在租售比上有所反映。而且，就算租售比不“合理”，要想回归合理，除了房价上涨外，还有一种更可能的运动方向——租金下跌，北京市近年的公寓和写字楼租金走势已证明了这点。

    其实，北京的房价近两年已经在跌了。朝阳园原来卖到过每平方米10000元以上，现在只有每平方米7000元，万科星园的塔楼毛坯房卖每平方米7000多元，边上的北辰绿色家园板楼才卖每平方米5000多，类似的例子不胜枚举。

    涨价是开发商 和媒体在作怪

    刘峻告诉记者，很多人感到房价一直在涨，其实是一种错觉。造成这种错觉有两方面的原因：首先与开发商一个最基本的销售策略——低开高走有关。同一个楼盘，开盘时的价格普遍低于后期的价格，因为开发商在开盘阶段要尽快回笼资金，宁愿少赚点卖便宜些，到了后期成本已经收回，可以把价格提高了慢慢卖。再者“低开高走”一方面可以安抚前期购房的业主“你看买我们的房没错吧，现在已经升值了”；另一方面可以促使正在观望的潜在买主下决心，再不买还要涨！而且开盘时买的是期房，到收尾时已经是现房了，涨点钱也在情理之中。

    另外一个造成“房价一直在涨”的错觉的原因，就是舆论的误导。许多媒体，尤其是一些都市类报纸，其广告中的很大比例来自于房地产商，因此往往自觉不自觉地站在开发商的立场上说话。譬如股市涨了，他们会说股民赚了钱会买房，房价会涨；股市跌了，他们说钱会从股市流出来改投房产，房价还是要涨。举个例子，北京市的统计数据显示，房价近两年在跌，于是就有媒体说，这是由于郊区房越来越多，拉低了平均房价的缘故，市区的房子不会跌。这种说法听起来很有道理，但即便是没学过经济学的人都可以发现破绽：越来越多的人去买便宜的郊区房，买市区房的人岂不就少了吗？]