在固定的区域内，建造尽可能多的楼盘，地产开发商的经济利益就会最大化，如同街头的饭馆，小老板们总想增加桌椅，行走过道变得越来越窄。道理如出一辙，地产商们只不过玩得更大更复杂更精明而已。他们如同技艺高超的杂技演员，游走在政策的边缘，套现了惊人的利润。

建外ＳＯＨＯ，在不到１７公顷的土地上，一共盖了２４栋高层楼。如果按照正南正北的方向摆放这几栋楼，容积率肯定会超标。

聪明的潘石屹自有办法，他将每个楼都转了个角度，不仅堂而皇之地使楼房的高密度符合了规定，而且将其标榜为某种建筑时尚，从而成为卖点。

巧用“梅花桩”增加面积成“行规”

“梅花桩”——昔日江湖中武林高手们竞技的擂台，其原理竟然为中国当代地产开发商所用，倘若古代武林好汉泉下有知，不知该笑还是该叹。

记者专访了北京市建筑设计研究院总建筑师、国家一级注册建筑师刘晓钟。谈及敏感话题，他显得有些顾虑，但仍然给予了充分的合作。

当被问及开发商在政策约束中是否有比较大的余地时，他沉吟半晌，说道：“有余地。”

据记者了解，按照北京市规划委员会的规定，塔楼的建筑间距应该为楼高的１．２倍；板楼的建筑间距是楼高的１．７倍。

“建筑间距是一个比较复杂问题，其中需要考虑的因素很多。”刘晓钟的话并没有推委的意思，在后来的了解中，记者确实感觉到，里面的水深极了。

如果引用专业的术语，建筑间距共包括三种：防火间距、卫生间距（指对面楼里彼此不会轻易看到对方卫生间内的情况）、日照间距。实际上，楼与楼之间建筑间距的确认主要取决于日照时间：２４节气中“大寒”那天必须满足２小时的日照。

规定是死的，设计是活的。在建外ＳＯＨＯ项目中，潘石屹将各个楼盘旋转了适当的角度，缩小了楼间距，同时，将各个楼盘的高度做了调整，最终就把日照时间的问题勉强解决了。

严格意义上说，地产商并没有违背相关规定。因为规定中有如下细节：“如果将楼房的朝向设计成４５度角，板楼之间的间距可以从原来楼高的１．７倍缩小到１．４倍。”这种极具技巧性的楼座摆法恰好迎合了这条规定，而它并非只是潘石屹的独家专利，“已经被大量采用，这是房地产商追求建筑面积的最常用的方法。”刘晓钟直言，这种设计手段在业内被称为“梅花桩”。

建筑设计师们早年还不适应，往往是在地产商的要求下，被迫改变设计。但近年来，设计师们也明确了地产商们的意图，地产商还没有要求，建筑师就已经按照这种思路去设计了，似乎已经成了“行规”。

刘晓钟承认，这是特定历史时期的产物。

楼间距过小，除了影响正常的日照时间外，还增加了区域内的住宅密度。国家规定，６０米高的住宅其居住密度大约是２．０－２．５；８０米高的住宅其居住密度大约是３．０－３．５（即居住区内的人口数或住房套数与居住区面积之比）。而增加楼盘之后，势必会突破原有的限制。

住宅区域内居住密度过大，排放的三废就会多，三废中的废水可以通过地下管线无害化输出，废气和垃圾却难以实现无害化输出。然而，这些都已经不在地产商的考虑范畴之内了。

挤进一幢楼额外增利千万元

“不算不知道，一算吓一跳。”每增加一个楼座，地产开发商的会计报表中的利润一栏就会增加上千万元。

“梅花桩”的应用效果到底如何呢？记者给开发商们算了一笔账，假定一个项目按照正南正北方向可以摆放５个楼座，而按照“梅花桩”的操作方式，可以至少增加一个楼座。塔楼按照１６层高１梯５户计算，大约可以达到建筑面积１万平方米，板楼按照１１层高１梯三户计算，大约可以达到７０００平方米左右。如果是塔楼，原来５万平方米，增加一个楼座就增加了１万平方米，增加２０％的面积；如果是板楼增加一个楼座就增加了７０００平方米，增加２０％。总体增加了两成。按照每平方米５０００元的价格计算，１万平方米就可以增加５０００万元的销售收入；７０００平方米就可以增加３５００万元的销售收入。当然销售收入不是利润，但是增加了销售收入实际上也就增加了利润。按照高层塔楼建筑每平方米１８００元的建筑成本、１２００元的其他成本计算，５０００万元的销售收入中，有２０００万元的利润空间。

记者几经周折，电话采访到了地产大鳄张宝全。话筒的另外一端，他的语气显得相当谨慎：“住宅楼的间距有许多条件限制，比如规划部门的具体楼高、层高、容积率等等，我们机动的部分很小。”

张宝全的态度显然代表了京城大多数开发商，但这本身又与记者得到的其他信息并不完全相符。这中间谁是谁非呢？

备两套方案钻监管缺失之空

到目前为止，规划审批是严格的，市规委的行为无可指摘，但一部分地产商并不是按照审批过的设计施工的，他们事先就准备好了两套方案，真正实施的方案与提交的方案相比，不是缩小了楼间距，就是增加额外的面积。而监管的缺失正是他们放胆的诱因。

一般来讲，开发商在固定的面积上建设更多的住宅楼，原则上是不会违背建筑规范对于楼间距规定的。因为所有的住宅建设图纸最终是要经过北京市规划委员会审批的，而参与审批的人员都是注册建筑师。开发商获取额外利润的手段之一就是违反已经审定的规划，增加楼座，增加住宅密度。

实际情况是，个别开发商上报的方案和最终实施的方案并不吻合。他们事先就准备好了两套方案，一套是完全合乎规定，专门拿给规划委的官员们审查的；而另外一套则是与政策相违背的。最常见的情况是，大幅度缩小楼间距，以至于最终又挤进一个或两个楼。

“容积率是规划委很难掌控的。”房地产律师秦兵对此忧心忡忡。

他举例说，如果有一块１万平方米的土地，容积率为３．０，那么开发销售面积应该是３万平方米，但是如果实际销售面积达到３３０００平方米，容积率就达到了３．３，此时规划部门是很难弄清楚实际情况的。因为多出来的面积被分散在几乎是每一户中，这势必要将每一张产权证的面积相加，才能发现问题。“但这几乎是不可能的。”秦兵认为。

基于上述原因，人们又很难责怪相关部门监管，因为其中确实存在相当大的难度。

他表示，开发商突破容积率的做法实际上已经犯法了，“他们犯的是规划法和房地产法，但是却可以没有法律责任。”变商住两用少交土地出让金

办公楼（包括写字楼）的楼间距要求相对比较小，地产商先按照写字楼的标准申报，等方案批下来之后，开发商再改变建筑的用途——写字楼改住宅。当然，他们还不敢明目张胆地从头变到尾，因此，他们一般遵循一条中间路线，将纯写字楼变成商住两用楼。

对于地产商来讲，商住两用楼实际上可以少交土地出让金（写字楼的土地出让金高于住宅楼的土地出让金），又可以比较方便地贷到商业贷款（写字楼的投资大，商业贷款门槛高，条件比较苛刻，比较难实现）。

这样一来，就变相地改成了住宅，而其楼间距远远达不到住宅的要求。“商住两用”密度大了，销售收入自然就多了，当然多的还有利润。

将住宅与办公用房合盖在一起，对于住户和公司办公都有影响。住户缺少了私密性、静谧性，多了办公人员进出的干扰；公司员工少了办公环境的严肃，多了家常氛围的侵扰。

建外ＳＯＨＯ就是这方面的典型案例，商住两用的硬伤该如何回避？潘石屹抛出了家庭办公的概念，不知问题是否能迎刃而解。

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增加建筑面积另有两大招数

除了“梅花桩”以外，地产商们还有很多常规的增加面积的方法。在与业内人士的沟通中，记者了解到地产商增加面积的两大辅助法宝。

招数一：“地下拓展”

按照相关规定，建筑面积是从正负零开始算，也就是说从第一层开始算。对此，开发商经常采用的就是加高第一层的高度，这样一来半地上半地下的地下室就可以名正言顺地出租出售，其面积又可以不被计算其中。

招数二：“地上拓展”

按照日照的规律，顶层朝南的一侧加高不会影响其北面楼房的日照时间。在斜屋顶之下，增加一侧的楼高，也是一种比较常用的增加面积的手法。