期房限转的威慑效力显现，市场充满观望气氛。今年一季度，二手房指数已连续3个月出现涨幅放缓。

“不是踩刹车，而是松一松过热的油门。”上海社科院房地产业研究中心常务理事顾建发形象地评价沪上即将推出的期房限制转让政策。

上周三，市人大常委会表决通过了关于修改《上海市房地产登记条例修正案》的决定，授权市政府自2004年4月20日起，根据本市房地产市场的实际情况对期房转让问题作出决定。胎动半年之久，沪上“期房限转”政策终于近在咫尺。

封杀短线炒作“期房限转是在当前上海房地产市场短期需求过于旺盛，有可能危及房地产市场未来持续健康发展的情况下，采取的针对性措施。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟告诉记者。

在房地产市场上，如果说需求是一把“倚天剑”，供给则是地方政府用以制衡的“屠龙刀”。面对可以预测的中长期需求，政府可以适当调控土地供应量。然而房地产开发至少有3－5年的周期，面对短期需求，政府调控难度很大。

谁控制了供给利刃？“市场中的逐利动机”，华伟如是说，“有人吸盘，就有人抛盘，短期的供给来源于短期的炒作需求。

这些需求通常表现为‘有钱就进，有空就钻，没钱快溜’，这就使房地产市场的当前价格产生很大不确定性。要么价格涨不起来，要么过度上涨，透支了未来的成长空间。”业内人士透露，在市中心地段好的楼盘中，几乎40％以上的期房是炒家买来准备抛出的。华伟表示，到目前为止，上海房地产市场短线炒作的活跃程度已经偏离了正常的轨道，甚至向过热方向发展。“短期需求的过于旺盛，容易扭曲当前的价格信号。既引起老百姓购房的恐慌，又给开发商一个错误的信息，以至进一步扭曲未来的房屋供应。要让房地产市场的价格回归真实，就要建立一个科学的房价增长机制，让短期的投机性需求趋于理性、可控，所以上海采取了一个明确的减速措施。”华伟认为这一政策赋予政府官员根据市场实际情况弹性调控的空间。“政府对短期投机并不是不允许。市场不踊跃，我们可以放宽政策，刺激短期需求来带动整个市场的复苏；房产市场出现过热迹象，就要调控短期需求，让整个房市降温，如果有必要，政策有可能更严厉。”确保中长期需求2002年，沪上房价涨幅为8.2％；一年后，这个数字跳升到20％以上。

投资客被推向了舆论的“风口浪尖”。

据市统计局抽样调查，上海的投资性购房比例已经达到16.6％（以套为单位）。二手房市场激增的房源印证了一些业内人士的说法：炒家比例远远大于20％。单价7000元以上的房屋，投资性购房比例已占39％，极端楼盘甚至达50％，而国际警戒线则是20％。

去年年底“期房限转”政策将要出台的传言甫出，就被人当作是政府要对投资客“动刀子”、“下猛药”的信号，坊间流传上海房价将要遭受寒流。

“期房限转实际上是个微调措施。”华伟解释道，“据公开的信息，在16.6％的购房投资中，期房买卖行为只占到有2.5％，拿到产权证一年左右进行转让的也不过7％－8％。很明显，不算一年以后转让的，针对短进短出型炒作的期房限转不会对市场的主体产生实质性影响。”沪上高速发展的房地产业对经济增长的贡献不断提高，业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业，房地产增加值占全市GDP的比重从1990年的0.5％上升到2002年的6.9％。

现在房地产市场出现了结构矛盾，如何消除隐患又不至于伤害民间投资和私人消费的积极性，导致房产市场跌回前几年的低谷，这是个棘手问题。在区别投资与投机行为、避免“把洗澡水与孩子一起倒掉”的思路下，期房限转政策产生。

“政府依然鼓励中长期投资，要依靠房地产市场的繁荣来带动经济和社会的发展。期房限转目的在于放缓房价增长的速度，并不是打压房产市场。它最大的意义是向市场传递一个明确的信号，政府不会对房价的异常变动坐视不管，也不允许这种短期的投机行为过度地透支房地产市场未来的空间。政府希望长期繁荣，而不是昙花一现。”华伟表示。

山雨欲来风满楼虽然期房限转的具体细则尚未出台，已经引起了相关机构的先行反应。据悉，上海市公证处从3月份起停止为期房转让提供公证服务。一些住房置业担保机构也表示将停止受理期房转按揭的担保业务。精明的各大银行闻风而动，纷纷停下了为小业主提供“二手期房”贷款和转按揭的业务。

期房抛盘从今年年初纷纷涌出。期房限转意味着房主们要拿到房产证以后才能转让房屋，资金充裕的短线投机客可以变“割肉”为“捂房”，而购房款大多来自于银行按揭的房主们则顿感还贷压力激增。

于是上周资金链吃紧的投机客纷纷加快了出手的力度，甚至原价抛出，期房挂牌贴满了房产中介的橱窗。根据“神舟房产”最近两周内的统计，他们33家门店有近700套期房挂牌。上海史丹福房产公司期房挂牌比原来大概增加20％。期房限转后变通的方法也在暗中流传，业内人士介绍有一个“版本”是上家先退房，下家再到开发商那里把房买过来。

然而抛得多，成交量却不大，期房限转的威慑效力显现，市场充满观望气氛。

今年一季度，二手房指数已连续3个月出现涨幅放缓，每月价格涨幅依次递减为1.4％、1.26％和1.16％。

浦东张杨路一家中介门店的负责人告诉记者，期房大概占到他们所有房源的80％，期房限转让他们的日子开始难过。上海“信义房产”一家门店一周内损失了三分之一的客户，不少表示过明确意向的消费者放弃了购买。

“我爱我家”上海连锁市场部经理张黎琴告诉记者，像他们这些把握政策动向比较准的大中介公司，已经在去年年底的时候暂停了期房转让业务。现在依然在办业务的中介也在代理合同内增添了免责条款——因政府限制期房转让而产生的停牌损失，代理商不负责任。

上海社科院房地产业研究中心常务理事顾建发认为：“期房限转将给上海房产中介带来一次洗牌的机会。目前沪上约有1万多家房地产中介店，到房地部门备案的仅有5000多家。当交易房源减少，行业竞争必将越来越激烈，一些服务不到位、实力不雄厚的小中介将面临淘汰。”