——三问宏观调控下的房地产市场

宏观调控下，紧缩的地根正在触动房价神经。因为建设用地日益紧缺，一些开发商不时放言：这将导致房屋供应量下降，直接引发房价“反弹”。财富之母的“土地神话”真的能续写房价“高歌”吗？

的确，土地是房地产开发的先行指标，受政策影响，今年以来土地供给大幅下降。据此，不少市场人士断言，这意味着土地成本上升、未来房源供给减少，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，房价上涨便不可避免。然而，这看似合乎逻辑的预测忽略了诸多真相。

一问：高房价真是高地价惹的祸吗？

高房价是高地价惹的祸，这似乎毋庸置疑。因为土地出让时一次性缴纳的费用过高，导致地价乃至房价刚性上升。但事实并非如此简单，今天的建筑用地是两年前获得的，今天的高房价是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨和协议出让的，相对于今天的高房价，地价不是太贵而是太便宜。即便以现今的地价计算，大多数城市的地价涨幅远低于房价涨幅。国土资源部２００４年３月发布的检测报告显示，上海市２００３年平均地价同比增长５．３４％，而房价同比增长２４．２％，其增幅为地价增幅的近５倍；北京的情况与上海相仿。就房地产利润而言，大多数城市在１０％以上，中高档房产平均利润率更是在３０％以上，远高于其他行业和国际上５％的平均利润率。

可见，至少在现阶段，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是制度漏洞下过分投机惹的祸。从事房地产研究多年的戴海波一针见血地指出：“在一个充满投机的房产市场上，对在商言商的房地产企业来说，降价是老百姓一厢情愿的‘单相思’，所谓高地价不过是个幌子。”

二问：土地供给真的不够用了吗？

国家宏观调控政策决定，从５月份起，半年内暂停土地审批。一些业内人士认为，土地供应量的压缩导致其日渐走俏，在一地难求的情况下，地价成本很难降低。而土地成本的提高最终会分摊到房价上去，房价不高开发商就没利润，而开发商是不会做赔钱的买卖的。

其实，这里又有一个误区：控制用地规模的调控政策从来都是将普通商品房建设用地排除在外的，严控的对象只是别墅和高档商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是经济适用房用地。

严格地说，即便是在宏观调控下，住宅类土地供给也并没有小于实际需求。譬如上海，截至上半年，尚未开发的闲置土地多达６０００公顷。２００３年，上海商品住宅供应量是２８００万平方米，实际销售面积为２２５５万平方米。按此规模，如果真能盘活用好这些“闲地”，即便不再新批一分地，也足够上海两年开发之用。

三问：房源供给真的下滑了吗？

所谓地根紧缩导致房源减少同样是房地产市场的有产者刻意透支的利好信息。

房地产的开发周期一般为２年到３年，今年地根、银根双缩，开工项目会有所减少，但这要到２００６年至２００７年才会体现，而一两年前开工的商品房项目并没有多少受调控影响而停工。所以，所谓宏观调控降低房市供给只是远期的可能，而非近期的事实，倒是银行提高按揭门槛，降低贷款比例后，普通购房人的购买力即刻受到了抑制。统计显示，２００４年，全上海商品住宅供应量将与２００３年相仿，为２７６０万平方米，预计年底实销面积在１９００万平方米到２０００万平方米之间，供略大于求的局面已然呈现，会有２００万平方米到３００万平方米的富余房源要延至明年才可能被消化掉，笼统地说房源短缺，岂不谬哉？！

由此观之，所谓“土地神话”并不能必然支撑未来的房价“高歌”，将高房价的泡沫建立在地根紧缩政策之上的主意可休矣！