我国现行的土地制度和土地批租政策，是把住宅用地70年使用权的土地租税一次性收取。这导致了住宅的高成本高价格。应把一次性收取的租税按70年分摊，按年收取。实行这样的土地年租制，能够使全民的土地所有权在经济上得到最完全的实现，从而使生产资料公有制的基石不再消耗流失，日益增长的级差地租会源源不断地进入全民资产的账户，这是剩余价值大头归社会占有的决定因素。社会主义市场经济的根本目标是，全体人民安居乐业没有后顾之忧。安居是生活的起码需要。要实现如此目标，只有实行土地年租政策，才能使房产、地产分体流通，使过高的房价得到较大幅度降低；才能确保政府每年都有地租收入，用于社会保障和补贴贫困人口的房租支出。

年租制的实行，还可以极大地提高土地利用率，提高单位地租耗费形成的固定资产和就业人数，使土地的占用和人口城市化有机结合起来，有利于转变增长方式，改变高增长低就业的局面。

年租制更可以理顺全民、政府、个人和企业对剩余价值的分配关系，使剩余价值转化形态的四个组成部分地租、税收、利息和利润有一个比较合理的结构，基本上杜绝地租超剩余价值增长引起的房地产泡沫和金融风险，降低企业投资的门槛，加快资本循环和周转，减少产业结构调整的阻力，使经济和社会得到较好的协调发展。

据测算，若实行土地年租制，再加上住宅建设、售销税费的完善和改革，住宅价格会下降30％－45％左右，沿海大城市甚至会下降50％左右。这既较快地减缓了房价的过快上涨，挤压了房地产过快发展的泡沫，也使地方政府拔苗助长的政绩工程难以施行，腐败现象在土地批租中也就难以出现，城市化的进程也必然得到加快。可谓一石多鸟。

现行土地批租政策在我国已经实行了20多年，科学发展观给现行土地批租政策的改革和完善奠定了基础，下决心改，其实也不难。

为了操作方便，可以直接把土地租用税费转化为土地占用税，简称地税。有了地税这个范畴，我们可以把原有繁杂的房地产开发中的税费，或取消或合并到地税之中。

首先，停止土地批租的一次性收费。把现有的土地法律和政策中关于按土地的使用性质不同，使用期50年或70年的一次性收费，改为按使用期限分年收取。在操作的程序上有一个适当的上下浮动区间，便于不同地区按土地的地理位置和房产开发的实际情况自行确定。

其次，应限制单套住房面积。土地是极为短缺的资源，对于我们这个人口众多的国家更是如此。要降低房价，让人民买得起房租得起房，就要十分注重房产开发的结构。在土地批租时先应确定用地规划，具体到转让地块的容积率、密度和每套住房的面积，开发商不得随意变更，以防止为了谋取高利，选择豪华高档房开发。规划中的住房面积一般不超过70平方米，使老百姓买得起住得起，交得起每年的地税，也交得起物业管理费。国务院办公厅刚转发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，提出了单套住房建筑面积120平方米以下，浮动比例不得超过20％。这就是说，实际上单套住房建筑面积不超过144平方米。如此大的住房，是一般老百姓住的吗？与我们内地经济相比较，香港的发达程度是内地的多倍，但香港开发的住宅，单套面积在60平方米以下的占62％。

今年以来，国务院及有关部委出台的控制住房过快发展和房价过快上涨的文件出奇得多，其中一些是真能解决问题，隔靴搔痒的政策也不能说没有，这正是房地产业在国家宏观调控中收效甚微的原因所在。

2005年2月1日，法国巴黎市政府出台的《地方城市化计划》就做出规定，房地产商在没有市政住房的地区开发时，兴建面积超过1000平方米的住宅项目，就要把其中的1／4用作市政住房，这类住房多是为教师和护士保留的。不仅在巴黎，也不仅在法国，包括美、日及许多国家政府从上世纪开始，就对中下阶层的住房问题引起关注，并采取了相应的措施和法律手段来加以解决。这些做法，值得我们借鉴。

再次，政府已经获得的批租收入，一律转化为政府债券返还给已购房户，利率按银行给企业贷款的平均利率计算。从实行年租制起，已购房的业主可以用政府债券的本、利逐年抵交地税，本利抵清之后，再正常缴纳地税。

最后，严格限制炒卖房产，从资金来源和交易税费上做文章，使炒房者无利可图，甚至亏本。因为房屋是特殊的商品，关系到广大百姓的安居与国民经济的发展。只有这样，才能稳定房价，降低房价，使国民经济支柱产业的房地产得到持续稳定发展。