此前，有境外进入北京市场的投资者向本报记者表示，此后更为严厉的调控措施不可避免将陆续出台，如同住宅市场的调控一样，商业地产亦将被推上“剐刑台”。

清查“虚热”

２００３年，正值全国购物中心等一类商业形态处于上升阶段，西安紫薇购物中心成为２００６年前西安惟一一个ＭＡＬＬ。２００４年，窦化仑所在公司接手了紫薇购物中心的前期运营工作，恰恰在这个时候，国家对全国商业项目开始彻查。

“我记得中央研究室一位朋友做了一个统计，当时全国大大小小上了２０００多个购物中心，占地多，严重超出经济发展需要。”北京工商大学陈及教授对本报记者说，国务院领导对此进行了批示，要求认真清查，摸清情况。此后，由发改委、商务部、建设部等部委联合组成的调查组奔赴各地进行购物中心的清查工作。

当年４月国内媒体的一条报道起首便将“紫薇”引入人们的视野，喻指类似商业项目在全国遍地开花形成虚热，造成近千亿的资金黑洞。

窦化仑表示，五部委所关心的是项目的资金问题，商业地产给银行系统造成的金融威胁远胜于住宅，但是“老实说，项目一期工程所需资金５亿元全部由公司自有资金解决，截至目前，尚未有银行信贷资金介入。”

然而在全国商业网点普遍过热的情况下，紫薇并没有幸运地存活下来。东部地区的造ＭＡＬＬ运动及西安本土一夜之间冒出的多家ＭＡＬＬ，树大招风，终至引火烧身。“紫薇”被宣传“重点关照”，撞到“枪口”上，大股东发生动摇，后续资金青黄不济，不得不搁置下来。

“大家都打ＭＡＬＬ概念，都来玩，紫薇是被玩死的。”窦称，“南方的一个小镇上，可以同时出现５个购物中心。”

陈及教授对本报记者说，商业地产绝对是过热了的，“市场开发量达到１２０％到１３０％，销售只占了２０％多，商业用房闲置大，一摸底排查，发现都是靠银行的钱，隐含的金融风险比住宅市场严重许多”

根据商务部最新发布的《中国流通产业发展报告》预计，２００５年中国商业地产投资规模将达到２０００亿元，增幅达２０％。而中国商业地产联盟发布的资料则显示，２００４年全国商业地产投资达到了１７００亿元?但空置面积达到２６１０万平方米，迄今不能消化。

“国家对于商业地产的下一轮调控是不可避免的。”窦化仑说，大部份流入商业地产的资金将不得不面临再次被逐的风险。商业地产的冬天似乎正越走越近。

箭在弦上

“商业地产比住宅更难评估，今年卖一万，明年卖两万或三万。这绝对热。”香港人邓智仁对本报记者说，加上由住宅市场转移进去的资金，无形中助长了这种热的趋势，亦加重了投机成份。

据介绍，邓此次进京接手的第一个商业项目“庄胜广场南馆”目前已被大量山西炒房资本染指。邓告诉记者，除北京之外，上海亦出现了温州资本去而复返的情况，此种投资回潮同样出现在商业地产里头。邓表示，此种现象必会促使政府在调控住宅市场的同时，腾出手来进一步寻求并加重对商业地产的调控手段及力度，双管齐下。

“去年我就发现这个问题。”陈及说，当时他给一些公司做商业地产顾问，发现不仅商铺售价高，且所有开发商均在变相地搞商业地产开发，“没有一个是做纯住宅的，总要想方设法稍带一些商铺之类的进去。”

陈及向本报记者提到通州一个楼盘的情况，在一个有限人数的居住区里，做出了一个大型购物卖场，加上交通不便利，人气聚不齐等因素，几年时间了，“可能永远也消化不了。”

在商业地产清查工作中负责带队的中国商业地产联盟秘书长王永平７月２９日出现在中国地交会上，他说：“国家长期以来对商业网点的规划不太重视，商业地产的开发处于一个无序的状况，谁想建就建，想建哪里就在哪里，商业布局过多集中，还有大量空置。”

王永平还指出，“我们看到大量的商业设施项目是以商住两用的名义在开发，以住宅的项目立项去获取银行的贷款。”他称，国务院前不久出台了对住宅领域的宏观调控，对商业地产的整个开发趋势起了更大的推动作用，“商业项目的建设我们认为应该更加规范。”

窦化仑在采]访中认为，国家当前正做下列工作：一是扎堆商业地产是否造成区域产业结构失衡；二是预防中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮；三是检查目前商业地产的资金来源，是否存在违规贷款或非法融资；四是通过摸底，及时对市场做出正确引导，引导市场理性、健康的发展；五是发现商业地产开发中的问题与难点，为中央调整行业政策提供依据。

他认为，国家的宏观手段没有完全对那些不良项目进行彻底的抑制，在现实中反而对于一些正常的、通过商业网点论证的项目起了压制作用，“有必要进一步调整调控思路，做好调控战略安排。”

陈及教授告诉本报记者，年前国家已下过文，要求各地级区域要上报当年的商业网点规划，且必须进行一系列审批、评估和听证。“将来还要将此制度下到县里，层层规划一直到商务部终审。”他建议，应由各地人大通过立法形式，将此种制度确认下来。