中国房地产业2005年宏观调控惊心动魄的160天(上)

2006-02-18 07:23:50 来源：不详作者：佚名分享到：

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2005年的中国房地产业宏观调控政策比以往都要来得更猛烈些，从3月初，《政府工作报告》将“调控房价”列为政府工作重点，并由中国人民银行决定，自3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，至8月24日，建设部新闻发言人明确表示，国家近期不会取消商品房预售制度，而且，近期国家不再出台新的调控政策。由此我们有理由认为，这一轮暴风骤雨似的宏观调控终于告一段落了。

从3月17日至8月24日，160天的时间。在这期间，中央各部委一系列的宏观调控政策频频出手，其影响面之广，辐射到了每一个利益方的神经末梢。虽然由于政策滞后的缘故，最终效果还没有完全体现出来，但至少经过了这一次的洗礼，不管是开发商还是购房者对房地产的认识都提高了不少。而现在，在这轮调控刚刚告一段落的时后，是时候让我们来回顾一遍，这160天里中国的房地产市场到底都发生了什么。

加息了，该怎么办

这一轮的宏观调控，始于“两会”上《政府工作报告》中提到要将调控房价作为政府工作重点。很快央行就做出了反映，宣布从2005年3月17日起，调高商业银行自营性个人住房贷款利率。由于绝大多数个人住房贷款年限均为5年以上，这实际上意味着个人住房贷款利率至少将上调0.2个百分点。

这更意味着政府自1998年以来对个人住房贷款实行的优惠政策的终结。0.2的利率上升幅度虽不大，但传递的信号却异常明确，就是央行对房地产市场的金融风险已经产生了高度警惕。同时也明确了国家对我国房地产市场的判断，“楼市已经出现了一定的泡沫，需要通过好的政策来调整。”一直认为中国的房地产市场存在泡沫的中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容表示。而在政策出台之后，房地产市场上，与此相关的各方也都从自己的利益考虑很快做出了反映。

开发商：保持自信

在房贷新政出台后，势必受其影响的房地产商们却态度微妙。他们几乎众口一词地表示认可这一政策，认为取消房贷优惠是让房贷消费正常化的开始。但除了这些表态之外，地产商们仍然坚持房地产业无泡沫的观点，认为房贷加息对地产市场影响甚微。

在房地产界一向敢作敢为的北京华远集团总裁任志强表示，“房地产加息对中收入者压力最大，真正有钱的人不在乎利息高一点，而穷人又买不起房子。按照中国现在的情况，加息是控制不了房价的。”

融创投资有限公司董事长孙宏斌认为，此举不会对房价走势产生多大影响。房价是由供求关系决定的，目前供不应求的格局决定了房价不会因为房贷新政而下降，这是市场经济的游戏规则决定的，不以任何人的意志为转移。

购房者：“提前”与“推迟”

相对于开发商们的自信态度，普通老百姓对此次政策的反应十分强烈，大多数已购房者表示希望提前还贷。据中国社会调查对北京、上海、广州等地的1000位公众进行的电话调查显示，当被问及“听到房贷利率上升的消息，您的反映如何”时，42%的已购房者表示会考虑筹措一笔资金，提前还贷。

有银行的人士表示，自从央行公布调高房贷利率的第二天，按揭中心的电话就被“打爆”了，很多购房者要求提前还款。与这些“提前”还贷者相反的是，大部分准购房者都选择了将自己的购房计划“推迟”，等待房价回落。

记者有一位朋友，原打算近期买套新房准备结婚，可现在却不得不再等个一年半载。他说：“提高首付款比例对我的影响肯定特别大。如果按照原先20%的首付，我自己的10万元积蓄差不多够首付了。可现在提高到30%，首付就差了大概5万元钱。而且说不定房价还有可能下降，还是等等看再说吧。”

此外，这次加息对投资性购房者也产生了不小的影响。靠投资房地产已经赚了一笔钱的刘女士表示，这段时间肯定没得赚了，只能等待、观望。因为目前的形势很不明朗。而且银行的贷款成本提高之后，虽然她自己在购买房子时不用贷款，但她要考虑抛售时下家的承受能力，那些普通购房者通常无法一次性付清房款，而这将影响到她炒房资金的正常流转。

新旧“八条”不辱使命

一段时期以来，中国几大城市的房价持续走高，价格一涨再涨。而与此同时，一场对目前房价是否过高的大讨论的热情似乎涨得比房价还高。就在利益各方对此争论不休的时候，国务院办公厅，在3月26日发出了《关于切实稳定住房价格的通知》，明确指出，由于部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，并要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨。这还没完——4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快。并提出八条措施，加上前面《通知》中的八条意见，分别被业界称为“旧八条”和“新八条”。

这两个八条意见的目标高度一致——稳住房价。

只有40天的时间，当市场还在忙着应对央行的加息政策时，国八条的出台让已经躁动的市场更加兴奋。与上一次的淡定相比，开发商们这次有些沉不住气了，因为他们已感觉到市场对这一政策的解读是“房价要大跌了”。

开发商：集体喊冤

出于保护自己利益的本能，开发商们当然不会任由房价下跌。他们首先为自己喊冤，表示房价上涨的主要原因并不是开发商为了获取暴利，而是由于土地成本太高，抛出了“地荒论”。

其实从去年开始就已经有了强调“地荒”是房价上涨主要原因的论调，只是这一次它传播的速度更快了、范围更广了，一时之间大街小巷都弥漫着“地荒”的消息。SOHO中国总裁潘石屹就数次坚称，房价上涨的根源是“土地供应不足”。

而4月11日，被业内人士戏称为总为国务院操心的任志强，更是专门撰写了一篇题为《对形势的判断与对策》的文章，业界俗称“万言书”。在“万言书”里任志强认为，“我们所说的‘土地供应不足’，其实是指形成有效开发的土地量不够。并由于这种认识与实际之间的差异，造成供给政策与手段上的滞后，形成供求矛盾恶化的结果。”任志强引用2004年国家统计局测算的国房景气指数表示，当年实际土地购置量的面积为近4亿平方米，但实际完成土地开发的面积不足50%。

毫无疑问，任志强的观点代表了绝大多数开发商的意见，他们不约而同而又整齐划一地把房价飞涨的原因归结到了政府的土地政策上。然而不管是出于政策制定的初衷也好还是为了老百姓的利益也好，政府相关职能部门当然不会同意开发商们的这种论调，“地荒论”的观点随即遭到了国土资源部有关部门的强烈驳斥。国土部表示，目前各地用于商品房开发的土地供应量是完全能够满足需求的。所谓“地荒”，是不存在的。针对“土地供应不足”传闻最多的北京市，国土资源部有关负责人明确表示，北京现在批出的可供建设住宅，并且已经在开发商手里的协议出让或通过规划的开发用地已有9000万平方米，可以建设3亿到4亿平方米的商品房。如果按照现在每年的竣量计算，北京现在已经批出的土地足够建设10年住宅。

国土资源部方面认为，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。

国土资源部还认为，从目前的房价构成看，房地产开发利润占的比例较大。据调研，目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在10%以上，中高档商品房平均利润率更高，一般达到30%～40%，远高于其他行业的平均利润率水平。

市场：对峙僵局

在中央明确了要抑制房价过快上涨的态度之后，很多购房者们都开始期待着房价会应声而落，然而严厉的政策调控似乎并未对楼市产生实质性的影响。据《2005年上半年深圳房地产市场发展报告》中的数据显示，深圳上半年住宅每平方米均价为6547元，上涨12.05%。另外，北京市建委等部门发布的《北京市2005年1～7月房地产市场运行数据》也表明：1～7月，全市商品期房买卖平均价格7308元/平方米，同比上涨了1312元/平方米，涨幅为21.9%。

位于北京市大兴黄村的低密度大盘翡翠城第五期“福提岛”，在七部委新政后公开表示，要在7月初上调价格。而黄村区域的其他项目也都在酝酿要上调房价。显然，这些项目提高售价除了产品本身具有一定优势而自然提价之外，还有一个原因则是开发商希望通过以提高房价的方式进行托市。“在主要成本并没有多大变化的情况下，销售价格还要上升，那就只有一种可能，他们要维持高房价，并让它成为现在的事实、今后的趋势。”一位不愿意透露姓名的业内人事这样分析。

这样的推断不无道理，6月5日，中城联盟成员企业曾齐聚深圳，联合寻求如何应对目前的宏观调控政策。有专家指出，目前众开发商之间已经达成默契，在言论和观点上保持一致，集体维持原定售价或涨价，这正是造成房价依然坚挺的主要原因。

然而居高不下的房价，与购房者期待降价的心理预期南辕北辙，这使得购房者普遍产生了持币待购的心理。据中国青年报的一项调查显示，在北京、上海、深圳、广州四城市的居民中，有58.9%的居民认为房价目前的上涨势头将会得到遏制，68.4%的人倾向于持币待购。

一边是死扛住不降价，一边是认定了价太高，在这样的较量下，最终的结果就是交易量严重下滑。就连潘石屹也表示，SOHO·尚

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