看一位炒房者的历程患得患失十年练成炒房心经

2006-02-18 07:23:44 来源：不详作者：佚名分享到：

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　　2月9日，深圳国信证券营业部。枯坐了一个上午的林彬眼睁睁地看着7日买入的G深机场(000089)又拉了一条阴线，内心盘算着当日账面上又损失了多少“银子”。虽然年后大盘出现了增长，但这增长能够维持多久，他心里没有底。

　　手机铃声把他吓了一跳，是一个相熟地产中介公司的电话。

　　与炒股同步的是，自从中介公司知道他是炒房人士之后，每天他都会接到几十个类似的电话。尤其是这段炒房的淡季，中介公司格外欢迎林彬这样的专业炒房者。

　　一边炒股，一边炒楼，掌握两个投资市场的行情，他的进帐一直不菲。但是，现在政府对炒房一族围追堵截，林彬觉得两个市场都有些患得患失。

　　第一批淘金者1997年，一次偶然的机会，林彬在楼市上第一次获利。

　　那年刚刚成立的京基地产在深圳福田区梅林路旁开发了它的处女作——碧荔花园一期，林彬通过朋友的关系获得了8.8折的优惠，以4300元/m的价格买入100m三室一套。

　　当时还没有投资意识的他，只是希望用作居住，但配套环境跟不上，使得他决定在第二年将这套房转让。出乎意料的是，转让价格已经到了5000元/m。作为证券经纪人，小赚一笔的他并没有将炒房当回事，1998年正是股市的兴奋点，他全部的热情都在股市上。

　　由于1996年以后股市进入活跃期，随之进入了五年的大牛市。

　　“当年国内全民炒股，商品房市场刚刚起步，几乎没有人觉得炒楼有价值。”世联地产副总经理甘伟称。

　　甘称，1997年之前，深圳的主力投资者是香港客户，外销比例达到20%到30%，并且商品房价格不低，1997年罗湖区的房子已经上万元，之后受宏观调控影响，银行收紧银根，大批空手套白狼的开发商无力偿债，楼房大批烂尾，罗湖房价大幅下跌，香港客户迅速离场。

　　1996年至上本世纪末，楼市价格增长非常缓慢，年增长率在2%-3%之间徘徊。而这一时期的楼市投机性炒作非常稀少。

　　随着城市化进程的加快，深圳发展重心西移。2001年以后，福田、南山两区迅速崛起。也在2001年，受多种因素的影响，沪、深股市急挫，市场参与各方损失惨重。股市进入漫漫熊市。

　　林彬迅速将大笔资金撤出股市。但环顾国内市场，可投资的理财品种不多，大笔资金放在银行几无收益。回想数年前的无意炒房之举，林彬颇有心动。而此时，南山著名楼盘蔚蓝海岸粉墨登场了。

　　虽然当时蔚蓝海岸所在的后海，没有良好的交通，没有成熟的配套，蔚蓝海岸也仅仅是个售楼部，但是，林彬还是以4500元/m的价格，买了两套房。他先打算作出租之用，这是他真正开始了投资房地产的生涯。而真正意义上的深圳房地产投资也是从此时开始的。

　　2003年，当蔚蓝海岸第三期热销的时候，价格已经达到7000到8000元，而林彬手中的两套投资出租的房价也上升到了7000元，于是林彬将两套房卖出，用付首期的方式买入两套三期的150M房子，此时三期房的租金已经到了1万元/M。蔚蓝海岸成为很多林彬们的发起地。

　　在此之前，林彬本来看中一套二期房，但是他发现二期房业主都在抢购三期房，于是果断放弃二期房，购入更为热销的三期房，而当时蔚蓝海岸三期的价格在南山已经算是天价了，比周围房价高出1000元，作为专业投资人的经验和直觉，使林彬迅速感觉到还能够更高，追涨杀跌的投资心态已经在房地产市场上形成。

　　林氏炒房心经俨然资深炒房人士的林彬还形成了一套完整的投资理念。

　　首先，购入房源时就要选定自己的销售目标群。他把市场需求分为两种类型，一个是高端客户(因有蛇口工业区的基础，南山的港客和国外人士较集中)；另一种是普通客户(他们购买普通房并注重价格)。“第一种客户，投入大，盈利空间也大，第二种客户可能还要陷入喋喋不休的讨价还价中。”林称，他毅然将目标锁定在第一种客户，并且在购入房源时定的都是最热点的、最知名的楼盘(如蔚蓝海岸、南海玫瑰园、兰溪谷等等)。

　　第二步是装修。目标客户锁定之后，他要面对的就是如何提供客户所需要的生活品质。从以往看房、买房的经验，他迅速感觉到装修对房屋带来的增值效果。

　　而在考虑之时，林彬的弟弟正好从装修公司(做专业设计)辞职了。

　　何不与弟弟合作，让其负责装修，待房屋卖出后分成，也解决了弟弟的工作问题。这一想法在蔚蓝海岸三期的房子中获得巨大成功。经过专业的装修，房子美观舒适，在二手市场上大受追捧。

　　“现在看房，我主要把握市场热点，弟弟看房屋朝向结构，把握技术问题，做一套装一套。”林彬称，“房子因为要卖掉，而不去理会装修，这是错误的。我每套房子都要进行精心的装修，提高技术含量，就像商品需要包装一样。”现在，他手中的一套海景房，主要针对国外客户，弟弟将墙面设计成为海蓝色，配合窗外的海景，也符合国外人士喜欢彩色墙面的需要，同时，屋里配备国外人士喜欢的等离子彩电、滚筒洗衣机；同时要配备按摩大浴缸、巨幅油画等等，林氏兄弟的室内布置还细致到电吹风、立面镜等，都要整体协调。

　　“这套买入价不到110万的海景房，一个月内已经有人出价180万，而一个韩国客户甚至出价200万。”林彬称，“好物业可以长线持有，就像绩优股。这点我并不着急。”然而，楼市已经开始遭遇政策风险。尤其是2005年以来，频频出现的政策变动，也令林彬很是担心。“何时再次出现政策调整，实难知道。”林称。

21世纪经济报道

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