悬念1　政策之风

刚刚过去的2005年，对于成都楼市来说是不平常的一年。央行加息、国八条、房产新政……大到国家调控，小到地方引导，多方面的考验让成都业界至今仍对2005年的房产政策心有余悸，成都楼市也经历了一个在风雨中坎坷前进的2005。面对刚刚起头的2006年，政策如何变化成为了时下最热门的话题之一。

·背景分析·

稳定房价 控制涨幅

这绝对是一组让所有成都人记忆犹新的数字：2005年上半年，全省房屋销售价格上涨9.2%，涨幅高于全国平均水平0.3个百分点，土地交易价格上涨7.6%，二手房销售价格上涨7.4%。而成都市的房屋销售价格更是同比上涨11.6%，涨幅高于全国平均水平2.7个百分点。虽然在5月份以后，受国家宏观调控政策影响，上涨幅度一路下跌，但更为要命的却是消费者的热情不再，而换之以谨慎保守的观望态度。相关部门负责人新近表示，如何稳定房价、如何恢复消费者的交易信心，成了政府部门在2006年对房地产进行政策引导时不得不考虑的首要问题。

加大经济适用房投入

另有一组数据值得我们关注：2005年成都新开盘的6000余套经济适用房，到11月24日全面停止销售时仅卖出2000余套。有人认为，是价格、位置和户型三大原因制约了经济适用房的消费。年底，新一轮的经济适用房项目“居家福地”认真总结了教训，更加贴近购买人群，中低收入的市民只需花12万元左右就可以买到适用的住房。从这些变化中可以看出，政府正在采取更多的措施来切实解决中低收入市民的住房问题。

支持本土企业做强做大

2004年外来开发商共拍走土地3838亩，占成都市全年出让总面积的70%；而在2005年成都市土地出让上百亿元的总金额中，外来巨头占据了65%以上，除了蓝光和金房两大本土开发商有新动作，斥资上亿元拿下面积较大的地块，成都土地拍卖市场上很难见到本土开发商身影……据悉，去年全省几千家大小房地产企业中有一半处于无事可做状态。而2006年，将会有更多的外来地产巨头强势涌入，面对激烈的市场竞争，省房协提出，如何帮助本土开发商强大起来、做好品牌应该是政府2006年的工作重点。

·专家观点·

原建设部副部长、中国房地产协会会长杨慎：当前我国房地产业认真贯彻中央宏观调控政策，并取得了积极成效。保持房地产市场健康发展关系社会发展的全局，关系广大人民群众的切身利益。 关键是要在“两个坚持”的政策指引下推进发展。 一是坚定不移地贯彻落实国务院已经出台的政策措施，着力解决房地产领域存在的突出问题。一是坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促进房地产市场的健康发展。

四川大学房地产研究专家冯宗容：在经历了2005年的宏观调控后，房价涨幅确实得到了有效的控制，但是消费者的交易信心也受到了不小的打击，这体现在交易节奏变慢、交易量不大上。因此，启动消费市场必将是2006年政府要做的第一件事情。其次，做好中低档住房和经济适用房的建设导向工作也会是政府2006年的工作目标之一。总的来说，2006年的政策调控不会再让成都楼市出现大风大浪，而是会更好地促进其稳定发展。

·记者观点·

2005年的政策调控在稳定了成都房价的同时也暴露了成都楼市的许多缺点。虽然与许多沿海城市相比，成都房价并不算高，但是在成都人均收入增长不多的前提下，房价的过快增长必然导致供销失衡。鼓励建设电梯高层、增加经济适用房投入、加快城乡建设……从最近出台的几个政策可以看出，政府正采取相应措施降低建设成本、稳定房价控制涨幅，我们相信2006年的成都楼市必会在政府的有力引导下良好发展。

悬念2　土地之忧

2005年的土地政策对成都楼市起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、稳定房价的作用。2006年，在国家宏观政策影响延续的情况下，土地作为宏观调控的重要手段，仍将很大程度上影响楼市走向。

招拍挂细则将出台

国土资源部相关人士在年初透露，2006年土地招拍挂细则制定将是国土部门的重点工作之一。目前关于经营性用地的招拍挂改进细则草案已经出来，并在下发各地区征求意见中，预计2006年年中可以颁布。 据权威人士透露，细则修改的具体内容，可能集中在三个方面进行：一是扩大招拍挂领域，工业用地出让将首先被考虑实行这种方式，2005年底深圳首次以挂牌方式出让关外一宗工业用地，效果和影响不错，可资借鉴；二是要提高招拍挂在经营性土地出让中的作用，加大市场在配置资源中的基础性作用；三是在流程细节等方面的改进，主要是在合同条款执行上的一些改进。

地价水平保持稳定是2006年重点工作之二。2005年土地方面一个重要的变化是土地价格涨幅出现了历史性的下降。中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云表示，2006年在国家宏观调控政策作用下，预计全国土地价格仍会处于小幅攀升、涨幅回落的态，成都土地供应也必然在这样的政策影响下继续。

2006年，闲置土地的公示预计会成为国土资源部门重点突破的工作之三。国土资源部门在处理闲置土地中的主要措施包括：一是加大信息披露工作；二是对重点地块的未来建设目标更进一步详细规定并进行及时跟踪监管；三是对一些土地用途以及高度进行限制；四是综合利用税收政策加大闲置土地利用，保证集约、节约用地，保证土地有效利用。 这些都会对成都土地市场产生重要影响。

中低档房成供地重点

2006年，中央宏观调控步伐不会停止，中央各项政策仍将继续稳步执行。作为参与宏观调控的部门之一，国土资源部门也仍将继续严把土地闸门，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。 2006年国土部门肯定将继续密切关注市场变化，及时调整土地供应计划，严格控制高档住房建设用地，停止别墅类用地供应，增加中低价位商品房、经济适用房、廉租房的土地供应。从供应结构上看，普通中低档商品房用地的供应将明确成为成都国土部门供地的重点。

悬念3　供需之势

经济学理论指出，在完全的市场经济体制下，商品的价格由供需关系决定。这是个众所周知的道理。刚刚走过不平静的2005年，2006年成都楼市的供需情况将会如何？关注成都楼市的人肯定都想知道答案。我们没法预知尚未发生的事情，但是不妨一起来预测分析一下其走势。

·背景分析·

供给后劲充足

有两个方面的数据支撑着2006年的市场供给。

其一，新开工房。从2005年的情况来看，大面积新开工的商品房已陆续投放成都市场。据统计局资料，2005年1月~11月，商品房新开工面积1391.84万平方米，同比增长48.1%。受资金压力和土地清理(部分开工项目停工待建)等政策影响，随着土地解冻期的临近和在开发商为控制成本尽早收回投资而加快投入的推动下，这部分房屋将陆续具备上市条件投放市场，扩大商品房市场供给总量和规模。

其二，土地供应。据悉，2004年成都中心城区供地5000余亩，比上年同期增加2000余亩；2004年土地使用权出让公告共计1654亩；2005年1月-11月，土地总供应量达3500余亩，如此充足的土地供应，必将会在近三年形成现实的商品房市场供给。

需求依然旺盛

2005年1月~11月全市商品房销售面积与2004年同比增长5%，销售额则在2004年猛增51.2%的高基数上，继续增长了26%；而12月份，全市商品住宅成交总面积为98.57万平方米，为2005年住宅单月销售面积最大值，与2004年同期相比增加64.44%。以上数据表明，成都楼市2006年的需求将依然十分旺盛，而为之提供有力支撑的是2005年成都市GDP13%的较高增长速度；城市居民储蓄存款余额达2022亿元，增长20.2%；城市人均可支配收入11181元(按11月底的预测)，增长9.9%。

此外，产品形态的完善和功能的齐全也将促进有效需求的增长。近几年进军成都的外来企业均打算在2006年发力，同时在巨大压力的驱动下，本土企业也将着力于打造精品，因此，2006年住宅产品的供应将更加丰富，选择面更大，这将有力地触动购房者的消费神经，预计销售面积将能保持5%左右的增幅。不过，在这个过程中，需求标准会有所变化。

从2005年11月、12月成都市成交商品住宅每套平均面积在100平方米左右来看，2006年，面积中等、紧凑合理的实用户型会更受欢迎。

·专家观点·

四川省社科院房地产研究员蒋华东:2006年的成都楼市将会呈现出供需两旺的良好局面。从近两年土地供应和拍地建房的速度来看，今年的楼市供应一定会非常充足，市场竞争会达到空前激烈的程度，产品品质也会相应增高。在需求方面，由于成都本来就是自住需求为主的城市，今年，随着市场和房价稳定，将会有更多的真实需求浮上水面。此外，居住环境的提高和知名度的日益响亮，还会吸引更多的外地人到成都置业，需求依然会持续旺盛。

·记者观点·

进入2006年，也意味着成都楼市进入了一个新的发展周期。有很多数据和消息能够证明今年的产品供应是丰富而充足的，大成都市场的形成让成都楼市进入了发力状态。压抑度过2005年的消费者也会在政府政策的指引和媒体“该想买就买”的理论下平衡心态，成都楼市将趋于供需平衡。

悬念4　房价之惑

作为楼市永恒的主题，房价肯定是购房者最关心的焦点。2005年成都房价在宏观调控下保持了相对的平稳，但楼市依然火爆。2006年的楼市新篇已经展开，虽说对新一年的房价预测，已经成为“惯例”，但“年年岁岁花相似，岁岁年年价不同”，新一年的楼市仍然存在着很多新的可能。

正方：今年房价仍将稳步上升

记者走访的大部分业内人士认为，成都房价2006年仍将延续稳步上涨的态势，房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。

这部分人士认为，推动成都房价上涨有三个基础动因。其一是成都土地资源整体上的供应量在逐渐减少，土地市场上僧多粥少的现象仍很严重，作为房地产开发上游资源的土地供应的减少是导致成都房价大幅上涨的