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外媒揭秘万达融创合作之谜:中国地产商在玩击鼓传花

2017-07-13 08:44:14    来源:凤凰国际    作者:admin    分享到:
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FT中文网最新发表评论认为,中国的地产开发商正在玩一种政府支持的击鼓传花游戏。大连万达商业地产(Dalian Wanda Commercial Properties)——其母公司正因杠杆过高和收购意识强烈而受到政府关注——正在将酒店和主题公园资产,与相关债务一道抛售给中等规模的地产开发商融创(Sunac)。被转让的酒店资产和主题公园资产价值各自均为300亿元人民币(合47.5亿美元)左右。在万达(Wanda)降低杠杆的同时,融创在其迅速扩大的资产组合中增添了资产。

万达与融创合作之谜

尽管这两家公司在各自的网站上都对此交易给出了官方解释,但这并不能平息市场中的怀疑。这一现象也说明了一个问题,即中国的企业界存在很多悬而未决的问题。这一谜团的核心就在于万达撤资带来的巨额成本。万达董事长王健林给出的唯一正式说法是,为了“压缩债务”并适应“轻房地产资产”的经营模式。而在此之前,他从未流露出任何万达集团要出售资产的迹象。

也就是在一周之前,王健林曾在云南省领导主持的一次宴会上表示,万达集团计划在云南省投资320亿元(约47亿美元)来打造一个集医疗服务、假日度假酒店和商业设施于一身的城市规模项目。而在6月底,王健林还宣布在哈尔滨启动总投资400亿元的万达国际城项目。

现在,包括这两个项目在内的13个项目,都被王健林以296亿元的价格整体出售给了融创控股——尽管万达在这些项目上的计划总投资为4300亿元——而融创还另外以336亿元的价格收购了万达旗下76家酒店资产。

考虑到王健林曾经将公司业务多元化的希望寄托在万达国际城项目上,那么他跟融创的交易就更让人感到吃惊和不解。

仅仅在一年多前,王健林曾将自己的主题公园连锁项目描述为“群狼战术”,并由此来包围并打败投资55亿美元,位于上海的迪士尼乐园。由于万达只保留主题公园9%的股份,而上海迪士尼乐园开园仅一年后就实现了盈利,所以分析师不明白王健林未来会如何兑现自己的承诺。

此外,引起外界关注的另一个原因是这项交易的紧迫性——两家企业同意在7月底之前签署详细的交易协议。本周二,融创中国在一份提交给香港证券交易所的文件中表示,完成这笔交易的295.7亿元资金的最终支付,将会在收到一笔总额达296亿元贷款的两天之内完成,而这笔贷款则来自万达集团。

分析师表示,这一安排将有助于万达集团部分剥离资产中的相关投资风险。

来自香港华泰金融控股(Huatai financial Holdings)公司的首席财务分析师陈淑锦(音)表示,通过向融创借款,万达可以将部分股权转换为贷款利息。

陈淑锦还表示:“通过这种安排,资产管理带来的风险将会被转嫁到融创。虽然万达以后只能获得贷款利息收入,但这样做产生的风险更小。”

野村证券(Nomura)估计,主题公园资产背负400亿元人民币的债务,而两块业务总共持有300亿元人民币的现金。按照分析师们对于酒店资产没有背负债务的假定,万达净债务应该会减少100亿元人民币。主题公园的盈利十分稳定。监管申报文件显示去年的资产回报率为15%,超过了融创在过去10年中任何一年的资产回报率。因此,总部位于天津的融创有望将其敞口拓宽至住宅地产以外,并改善其资产回报。

但一大难题是:融创已经是杠杆最高的房地产开发商之一。如果这笔交易能够完成,而且对项目层面的债务估测准确,融创的净负债可能是其股本的4倍多。而截至去年12月,中国房地产公司的平均水平是净负债相当于股本的80%。

万达向融创出售资产的真实原因有三大最靠谱的猜测

据CNBC的报道,根据对事实和可用数据的研究,有三个相对令人信服的理由能够说明万达向融创出售资产的真实原因。

猜测1.海外并购调查造成的公司资金压力

首先是公司的资金压力。万达集团据称是上月接受银行业监管机构调查其海外借款的五大海外并购交易者之一。尽管该公司没有被指控或发现任何不当行为,但此次的调查仍然让国内敏感的债权人深感不安。而部分对冲基金在了解到有关的调查消息后,立即开始抛售万达的股票并引发该公司股价暴跌。

来自内地银行部门的两名经理在接受《南华早报》的采访时表示,即使在监管机构发起调查之前,他们就对万达国际城的商业模式持怀疑态度。而一位资产管理经理则表示,自己不会购买万达的股票。

当对万达集团的官方资产负债表进行分析时就会发现,其实该公司的债务比例并不是太高,尤其是与其他债务缠身的国内房地产开发商相比,万达的负债情况尚属出色。而在今年第一季度末,大连万达商业地产公司(Dalian Wanda Commercial Properties)的负债总额为5446亿元,而该公司的收入占集团总收入的55%。但考虑到其较大规模的资产为7713亿元时,其债务与资产之间的比率为70.6%,与行业平均水平相当。而融创中国同期的资产负债率则为86.7%。

去年12月份,国外评级机构标准普尔将该公司的评级下调至“垃圾”级以上,对其的前景评价为负面。标普给出的理由是,由于该公司资本支出超出预期,造成其金融杠杆增加。今年1月份,另一家国外评级机构穆迪也给出了同样的评级。

猜测2.万达为A股上市铺路

第二个原因与万达计划在国内A股市场上市有关。2016年9月底,万达集团向股东支付了44亿美元资金,从而让公司从香港证券交易所退市。其退市目的是希望在内地交易所以更高的估值重新上市。万达集团与股东达成的协议显示,万达同意溢价回购股票,如果减值计划在两年后失效的话,这一溢价相当于给国内和海外投资者提供了8%和10%的年回报率。

但万达尚未获准在内地证交所上市。

分析人士表示,如果万达在内地继续以“房地产公司”的资质申请上市,那么由于政府对房地产市场的调控,其上市计划就会很难获得批准。而这样的失败将会在股东中间引发恐慌,因为他们担心万达会失去其融资渠道。

而来自研究机构E- house China的分析师严悦景(音)也表示:“剥离这些目前尚不能盈利的资产,不仅能够降低公司的负债率,而且也能够凸显公司轻房地产领域的经营模式,同时也增加了公司被监管部门列为非房地产企业的可能性。”

猜测3.万达意在收购乐视

第三个原因可能与万达收购乐视互联网信息技术公司(Leshi Internet Information & technology Corp)股权的猜测有关。因为这一资产与万达的娱乐中心有协同作用。

一位不愿透露姓名的国有不良资产管理公司的资产经理表示,万达可能已经与融创达成协议,接管陷入困境的乐视。在今年1月份,融创控股以22亿美元的价格收购了该公司。

有知情人士透露,万达集团旗下万达影业一直在寻求收购流媒体视频网站的机会。

 


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