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1月还房贷记得多存钱 2月将执行降息后房贷利率
2015-01-06 09:02:03   来源:水母网   作者:魏琳    分享到:  

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  每当到了年底,都会有不少市民考虑提前偿还房贷,去年11月22日,央行宣布,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;5年以上贷款基准利率则从6.55%降至6.15%。按照与客户约定的合同,此次贷款降息利好将于2015年1月1日起兑现。也就是说,从2月份开始,每月月供会下降。银行人士提醒,客户不妨在1月月供还款日之前,多存入一些资金,因利率调整方式不同,1月月供可能会“不降反升”。

   多数购房者月供将下降94元-230元

   据了解,目前我市大多数客户与银行在签订房贷合同时,就已默认按年调息,这意味着无论当年利率是升还是降,都要等到第二年1月1日才能执行。

   在降息前已经完成贷款合同的购房者,从今年1月1日起才能享受调整后的低利率。原本每年年底都会出现的提前还贷潮,现在没有如约出现。不少贷款者都在元旦后才开始咨询、预约提前还贷的相关事宜。

   银行工作人员算了一笔账,以一笔100万元20年期的贷款为例,如果按照去年执行的5年期以上基准贷款利率6.55%,选择等额本息方式偿还的话,去年每月的还款金额为7485.20元。1月1日贷款利率下降到新的五年期以上贷款基准利率6.15%后,月供降至7251.12元,每月减负234.08元。记者了解到,我市多数购房者的贷款额在40万元-100万元之间,通常采用等额本息的还款方式,那么执行新利率后,月供将下降94元-230元。

   因利率调整方式不同,1月月供或不降反升

   对于今年一二月份还款额的不同,有的客户表示不理解。中国银行工作人员简单介绍说,1月份房贷额需要分段计算,所以还款金额可能与以往不同。2月份偿还的是2015年1月份的房贷额,是调整以后的标准金额。“假设贷款扣款日为每月20日,那么1月份月供利息就由12月最后11天的利息和1月份头20天的利息组成。”今年1月1日利率降低后,各家银行会根据等额还款算法、贷款余额、新的贷款利率等要素,重新为购房者计算贷款月供。由于利率下降,月供中的本金金额会相应提高,这一调整也可能造成1月份月供金额比12月份还多。不过,本金还得越多,客户今后在贷款结清前要承担的总利息反而越少,对客户而言是一大利好。“1月份的月供并不能代表2015年全年的月供标准,应以2月份所交的月供金额为准。”某国有银行房贷工作人员提醒,考虑到1月份月供可能存在小额增加情况,市民要格外留心银行的还款提醒短信。“怕麻烦的客户,不妨在1月月供还款日之前,多存入一些资金,避免逾期偿还,影响了个人信用记录。”

   提前还贷 未必划算

   虽然房贷利率降了,但并不是所有人都适合提前还贷。记者在采访中了解到,提前还贷是否划算因人而异,尤其是处于降息通道中,想要提前还贷的市民,应该先弄清楚自己贷款的银行提前还款的政策,计算提前还贷成本,权衡后再作决定。“如果已享受较低折扣的利率优惠和使用公积金贷款,就不适合提前还贷。”某国有银行房贷部的工作人员表示,对于前几年在银行办房贷享受7折到8折的优惠利率的客户,从长达二三十年甚至更长的借贷周期算下来,已经省下了一大笔利息,目前的实际房贷利率在5.3%以下,如果不提前还贷,而是购买理财产品,收益都有可能超过贷款利息。另外使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的客户也不适合提前还贷,因为提前还贷主要是节省利息支出,而这种还款方式的利息支出通常集中在还款初期。如果已还款多年,比如总共贷款20年,已还款5年以上,就等于已支付了大部分利息,提前还贷的意义就不大了。还有一些未来有较大支出的客户,如生孩子、买车或者生意投资,如果有提前还贷的打算,还是提前先算好账再决定。

 

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