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今年“银十”迎来惨淡开局。
佑威及楼市专评网10日提供的数据显示,上周(10月3日-10月9日)上海市新建商品住宅成交面积为8.54万平方米,环比(较前周)下跌39.81%,创下近29周的新低;新增供应面积亦环比下跌80.79%,至5.84万平方米;而成交均价则环比上涨4.27%,至22777元/平方米。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海昨日直言,“9月的市场表现非常不如人意,而10月开局之差令人不敢相信。”不过,宋海强调,“十一”房展会的参观人数还是非常多的,这说明潜在购房者大有人在,只是他们对房价是继续下探还是盘整存在矛盾心理。在这种情况下,开发商应该把压箱底的好项目以合适的价格拿出来展示。
佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚还提到,与过去6年同期相比,上周的成交量亦为最低。据黄志坚介绍,上周上海新建商品住宅的成交量,仅为去年同期的23.10%。即便和2008年金融危机时时的同期表相比,也下跌了27.55%。
开发商还在“扛”
事实上,今年“银十”的糟糕开局早有伏笔。
据21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍,自8月起,上海楼市近9周的平均成交水平即徘徊在12.7万平方米的低位,但成交低迷并未构成价格的回落。黄河滔认为,经过“十一”房展会的观察,当前房价与潜在购房者心理价位存在的偏差,仍是制约成交活跃度的关键。
但降价目前似乎并非大部分开发商的策略选项。
宋海称,目前,在上海,大幅降价的现象还只存在于个别楼盘。“现在业内说的最多的是‘扛’这个字。”宋海说,很多开发企业宁愿调低销售目标,也不选择降价跑量,“虽然不同的项目现金流情况不同,公司目标也不尽相同,但大范围的你追我赶降价的情形还没有出现,应该说,不少开发商对此轮的宏观调控是做了准备的。”
据宋海介绍,他们在嘉定新城的一个刚需项目,如果从传统的销售效率看,应该算已进入尾盘期,但目前市场成交低迷,要想售罄,所需的时间会比以往延长很多。
部分楼盘已选择了降价策略,但在业内人士看来,效果也难言乐观。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健说,“在‘十一’房展会上,有一些大幅促销的项目,有打对折的,有原价1000万元的别墅卖700万元的,有标杆楼盘打8.8折的……这些促销力度比历年都热闹,可越是这样,买房人越疑虑,越犹豫。”
上海住宅存量仍在上升
“种种因素表明,限购令下,降价换量将是多数开发商不得不做的选择。如果10月房价仍然假摔或降价幅度不够,则成交量依然难逃低迷状况,局势会变得对开发商愈加不利,后市房价或从‘下跌抵抗’演变成兵败如山倒式的‘急跌’。”黄志坚认为,目前上海住宅存量仍在上升,开发商回款严重不足,压力越来越大。
网上房地产显示,截至昨日发稿,上海一手住宅可售面积为876万平方米,仍处历史高位。
在杨健看来,眼下开发商应该树立自己的品牌,同时定价要贴近市场,要给客户实实在在的让利。
杨健解释说,现在的购房者都很成熟。如果开发商在房价上“假摔”,反倒会令他们反感,那么连看房、谈价的余地都没有了。
中房信分析师薛建雄同样认为,10月成交量不会有起色,开发商面临的难题已经不是普通的营销手段所能解决的了。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析,尽管眼下以价换量没能大范围展开,但从市场整体走势上来看,降价对于资金回笼的促动能力却体现得愈发充分。
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