今年商业地产的热剧，直到最近CBD9块地的集体上市，才渲染到最高潮。在北京地方政府借用商业经营地块谋求地方财政的背景下，商业地产未来几年的热度将持续走高。然后，已经有业内人士发出警告，商业地产泡沫隐现。

　　土地看热的背后

　　北京市土地整理储备中心数据显示，截至6月27日，已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，超过了住宅供应量和楼面价。商铺和办公库存出现下调，其中商业下调了8%，办公类单元下降了3.5%。

　　近期，CBD9块商业用地集中上市，再度带来商业地产的火爆，让业内对于7月下旬上市的王府井商业地块的成交价也有了更高的预期。誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂预计王府井商业地块的楼面价将会更高，预计总价将在65~70亿左右。

　　中国人民大学商学院教授黄国雄表示，目前面临最大的问题是过于追求规模化，商业地产项目体量越来越大，动辄几十万平米的项目不在少数，商业地产地产泡沫已经出现。

　　"其实北京商业地产现在面临着的问题主要是住宅开发商的大量介入，而他们又缺乏商业地产的开发经验。"一位业内人士也持相同观点。

　　需求膨胀

　　"目前北京的商用物业，静态的资金回报率在4%~5%，比较稳定，而住宅资产的回报率大约是在1%~2%。所以从长期来看，商业物业的持续流通能力比较强，可以通过出租、转售或抵押等方式完成，而住宅就只有一种流通渠道。大家没有升值预期，加上政策限制就会使住宅作为投资品的属性迅速减弱。"誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂表示。

　　在他们所代理的项目中，有相当部分的客户对商业地产产生浓厚的投资兴趣。一方面目前来说，北京的商用物业，静态的资金回报在4-5%，会比较稳定。另一方面，这些民间资本希望保证资金、资产不会因为环境波动被缩水，其次资金将来有机会繁殖。商业地产的投资属性，注定成为这些客户的投资目标。

　　"我们培育了一批成熟客户，他们从最初的几百万的小试身手，到后来的上亿买卖。"誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川说。这些投资性客户最大的特点，是投资金额呈几何性的增长。

　　王珂认为，未来商业地产的金融属性将不断加强，而商业地产的投资也将从实体投资改为股权投资等。

　　"如果从目前的市场来看说北京的商业地产存在着泡沫，还为时尚早，如果在接下来的丽泽商务区和通州新城的商业用地拍卖中，出现了价格快速上涨或是企业疯狂进入，那么就可以认为是泡沫已经出现。"王珂表示。