海南填海造地背后的地产推手

　　在地产狂飙的背后，一股“偷梁换柱”、“暗度陈仓”、“化整为零”、破坏环境、甚至引发群体性事件的填海造地暗流正在威胁着“国际旅游岛”本身已经很脆弱的生态生命线。新世界、海航集团、华润置地、天津优联投资、文昌城投中惠等境内外地产利益集团悉数其中

　　2010年，是海南省“国际旅游岛”的概念年，也是海南房价猛涨，房地产为全省GDP贡献超三成、为财政收入贡献近六成的一年。

　　然而，本刊记者调查发现，在地产狂飙的背后，一股“偷梁换柱”、“暗度陈仓”、“化整为零”、破坏环境，甚至引发群体性事件的填海造地暗流正在威胁着“国际旅游岛”本身已经很脆弱的生态生命线。新世界、海航集团、华润置地、天津优联投资、文昌城投中惠等境内外地产利益集团悉数其中。

　　海南省海洋与渔业厅海域与海岛管理处处长陈刚告诉《瞭望东方周刊》，2010年全省700多公顷的填海指标已经全部用完。而在前些年，海南并没有大规模的填海造地，近年来地产项目一拥而上，已经出现同质化倾向的“人工岛”等项目争相报批的情况。

　　陈刚告诉本刊记者，填海工程分为两种情况，一种是在陆域不充分，项目又很重要的情况下被迫向海洋要地；另一种是靠在海边，必须要用到海的项目，比如码头等。填海的方式，有从海岸线上平推出去填海，这种对环境的伤害比较大，另一种是建人工岛，到底有多大的伤害也要视具体情况而定。

　　“我们并不鼓励填海越多越好，”陈刚说，“不能一哄而上，尤其是房地产项目的填海，最近我们感觉‘头脑发热’的太多了，到处都要建人工岛而且都没有太大区别，都是学迪拜。这样你能不能吃得饱，会不会造成浪费？”

　　他说，企业缺乏全局观可以理解，但政府有责任有义务告诉他们。而涉及房地产的围海造地项目，海洋主管部门也将会更加严格地控制。

　　海南省国土环境资源厅办公室主任张光良也明确地告诉本刊记者，国土部门并不主张填海造地。

　　海南省政协常委、海南大学亚太经济研究所所长王毅武告诉《瞭望东方周刊》，凡有围海造地的海湾，就有海防林的破坏，海南岛东线的生态生命线已经很危险，但房地产商却还在努力抢滩有限的海岸资源，以发展旅游项目的名义修建别墅、会所、海景楼。迎合来自全国的投资型、投机型及“候鸟”型购买行为，在如今新建地产空置率已经超高的情况下，这是极大的不负责和浪费。

　　“更有许多开发商，以开发为名，行囤地之实，这是政府的不作为。”王毅武说。

　　新世界地产的“偷梁换柱”

　　在海口市北部的海甸岛，有一片大约3300多亩(220公顷)的新造土地“美丽沙”。这里在2007年6月以前还是一片海域。

　　海口市市民、人民网海南视窗特约评论员矢弓对《望东方周刊》说：“美丽沙从一开始就是一个骗局。他们拿到开发权的时候就给了海口人民一个美丽的承诺，将会建成怎样国际一流的生态滨海新城。但是六年过去了，改了数次规划，填了一大片海，破坏了这条海岸线的生态环境，什么东西也没建起来。却坐收土地的翻番增值。”

　　本刊记者于2011年2月28日在海南省海洋与渔业厅核查相关资料获知，尽管填海面积已经远远超出需要申报国家海洋局的底线(50公顷)，但新世界拿到的这片海域并没有经过海洋主管部门的审批，一开始立项的时候也没有进行海洋环评。

　　原因在于：这片海域，是被当时的海口市政府以土地的名目挂牌出让的。直到2007年6月才开始填海，逐渐形成土地。2008年的海口地方媒体曾经报道，这是“目前海口最大的吹沙填海项目，一大片刚吹填出来的土地，把海岸线向大海推进？?计划2008年底基本完成。届时，美丽沙约3000亩的建设用地就可以展现在世人面前。”

　　将海域直接以土地的名目出让，这与《中华人民共和国海域使用管理法》相违背。该法于2002年1月1日开始实施，而新世界中国地产有限公司是在2005年10月21日，才以每平方米820元、总价18.08亿元成功竞得这一片“滨海区域”。

　　《中华人民共和国海域使用管理法》规定，任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。

　　2011年3月1日，本刊记者从海南省国土环境资源厅获悉，海口市政府一开始的时候，是做了4个亿的招拍挂要出让这片区域，如此廉价遭到了国土厅的反对，最后才做到了18个亿。

　　根据最初的合约，新世界地产投资总额为90亿元，会在两年内完成土地吹填及防浪堤建设，六年内完成市政基础设施及配套设施的建设，十年内完成游艇码头、度假酒店和高档住宅等项目的建设。

　　如果这些如实履行，那么给地方带来的利润收益，也都“过得去”。但美丽沙迄今为止一片荒地的模样，土地翻倍的价值都被地产商“空手套白狼”套走，政府着实亏大了。

　　国土厅的一位官员对本刊记者说：“企业不讲信用，我们现在后悔了。”

　　在圈地三四年以后，海甸岛滨海一带的土地价格已经涨到了好几百万一亩。该官员保守估计，如今被新世界圈的这块地已经价值上百亿。

　　矢弓对本刊记者说：“新世界的这种不讲信用的圈地手法并不是第一次，诡异的是，他们却总能从政府手里拿到地。甚至是以‘偷梁换柱’的方式逃避开各种法律法规的监管，十分离奇，但迄今为止，也从未有人因造成这样的损失而负责。”

　　优联公司的“暗渡陈仓”

　　与美丽沙的开发存在类似情况的，是海甸岛以东，新埠岛的填海工程。2005年2月，天津万隆全资子公司天津优联投资发展公司以1501万元，从海南信达资产管理公司手中买走了新埠岛开发总公司债权。

　　同年11月，海南优联做出了投资100个亿开发新埠岛的计划。战略定位“生态化、泛游艇、岛居型”，据当时的媒体报道，时任海口市市长的陈辞曾经盛赞新埠岛的开发模式。

　　根据当时的计划，3年内，新埠岛北部的填海工程即将完成，岛的面积将由6平方公里扩展至8.7平方公里。也即意味着，填海面积达2.7平方公里(270公顷)。

　　然而，本刊记者于2011年2月25日从乙方中海工程建设总局的项目工程部处获知，新埠岛开发也是经历了几番波折和变动，直到2010年下半年，填海工程才启动，预计今年7月份能完成。除了海边的工地，新埠岛看起来依然是个尚未开发的渔村。

　　在南渡江入海口西岸，本刊记者看到，几千亩海域已经被泥土和沙石覆盖。已被破坏得残缺不堪的海防林随着海岸线的大幅外扩而退居到了内陆。

　　在南渡江入海口这样的敏感位置填海造地是否合理，超过200公顷的填海是否上报了国务院批准？本刊记者继续通过相关部门进行核查。

　　海南省海洋与渔业厅环保处处长陈忠林告诉本刊记者，在大江的入海口填海造地，是不太合适的，如果遇到汛期，就会比较危险。

　　但据档案查证，该项目的环评于2007年由中国科学院南海海洋研究所等单位的专家完成以后，由海南省海洋与渔业厅正式批复，填海面积为310公顷。之所以没有上报国务院，是因为该项目是以1993年就由海口市政府批准核发了海域使用权证但却一直没有实施的“海口市新埠岛北岸防护工程”为名报的环评。1993年的时候，《中华人民共和国海域使用管理法》还没有实施。由于工程获准后已经超时没有开工，所以在2007年的时候重新做了环评，为优联公司的填海开发打开了方便之门。

　　尽管环评通过，环评专家的《评审意见》中，亦不讳言“由于位于南渡江河口前沿的突前地带，那里台风、风暴潮和咸潮等危害比较严重”。只是，这个“海岸防护”工程“对保障新埠岛的旅游度假开发建设的顺利实施并做好该地区的防灾减灾具有重要的意义”。

　　虽然专家放行，但当地村民忧心忡忡，他们告诉本刊记者，眼看着大片大片的海防林被毁，数平方公里的江口海面被填平，不能理解这到底算是修建的“防护工程”，还是“暗渡陈仓”的造地囤地。

　　人工岛项目的争议与冲突

　　除了从海岸平推向海里造地，自凤凰岛卖出了“天价”海景房之后，“人工岛热”亦开始蔓延。仅在海口市，就有灯塔酒店、千禧酒店、西海岸人工岛等获批，并且正在拟订规划向国家申请十平方公里的东海岸人工岛项目。

　　在文昌、三亚、琼海等地，人工岛的策划和开建也正在紧锣密鼓地进行。还有一些类似于人工岛，但是以游艇码头等为名进行申报和建设的填海造地工程也陆续上马。他们共同的特点，都是在海南打造“国际旅游岛”的背景之下，以旅游项目为由头催生。五星级(或者七星级)酒店、海景别墅、游艇泊位等是共同的关键词。

　　这些项目，有的已经在地方引起了争议和矛盾。比如文昌市东郊椰林湾海上休闲度假中心正在建的面积约338.7亩的人工岛。

　　当地众多渔民告诉《瞭望东方周刊》，人工岛开建以后，会对生态环境造成极大的破坏，也会改变海湾环境影响到渔民的生计，甚至会引发次生灾害带来危险，因此在开工的时候，他们就进场进行阻挠，导致项目搁置。

　　2011年1月12日上午，当人工岛项目再次施工时，数千村民聚集在一起，将东郊镇政府的车辆砸毁，并与现场施工人员发生冲突。为了不让施工材料运输进入工地，数百名村民将通往东郊椰林湾围填海项目的唯一通道堵住。他们向本刊记者表示，将坚决制止项目的进行。

　　村民符永恒告诉本刊记者，围填海项目将使清澜港口变小，一旦刮台风，会对渔船回港避风造成影响。“去年10月，海南发大水，我们的村庄都被淹了，如果填人工岛，村庄淹得会更厉害。”

　　但是，文昌市海洋与渔业局局长林志铁接受本刊记者采访时却表示，人工岛项目符合海南建设国际旅游岛的发展战略定位，将大大提升文昌旅游产业，促进文昌及东郊椰林湾经济的发展，甚至还有实施的必要性。

　　林志铁说，人工岛项目经过了专家的科学论证和研究，证明是可行的。该项目具备了海域使用权证书、海洋环境影响报告、项目可行性研究报告、通航安全评估报告、水上水下施工作业许可证等必需手续，所以项目是合法的。

　　人工岛项目开发方文昌城投中惠房地产开发有限公司副总经理沈丰亦对本刊记者表示，项目全部手续都合法，而且利大于弊，目前群众阻挠主要是因为对项目不理解。

　　引发地方干群矛盾的，不止文昌一处。在万宁，本刊记者亦跟随举报群众来到石梅湾，由华润置地开发的游艇码头海岸。这里的工程车已经开始在填海作业。在施工图上，本刊记者看到，总面积约15公顷的码头项目，主体部分是两条延伸进海里的防波堤，就在防波堤上，规划了别墅和会所等设施。

　　村民告诉本刊记者，真正了解大海的人，都不可能住在靠海这么“零距离”的地方，更不可能在防波堤上建房子，但这还不是该项目唯一“乱来”的地方。华润在万宁的这一片旅游地产项目，都是建设于国家二级保护植物---青皮林的省级自然保护区内。

　　本刊记者向当地林业管理站询问，这些项目是否能够建在自然保护区内，得到护林员的答复却是：“这是省上的项目”。

　　海南省林业厅前任森林防火办主任刘福堂告诉《望东方周刊》，在地方政府的强力主导之下，林业部门没有力量阻止这样一些行为。“现在的一些开发行为，不顾生态破坏，急功近利，已经不是令人忧心，而是非常可怕？?”

　　更令刘福堂感到难受的是，参与各类项目评估的专家，却总能“丧事当成喜事办”，把明明有害的事说成有利，将最好的结果“科学地论证”出来。

　　凤凰岛的“前车之鉴”

　　人民网海南视窗特约评论员矢弓告诉《瞭望东方周刊》，三亚凤凰岛已经是一个教训，填海面积约37公顷的凤凰岛，在建成使用几年之后，已经祸害了20公里的优质海岸。如今的三亚湾，海湾退化、沙滩泥化、污染加重、水质变坏？?

　　他说：“‘前车之鉴’已经在这里，但是在经济利益的驱使下，一些利益集团还是视若无睹，甚至拒绝承认。”

　　根据2006年国家海洋局海口海洋环境监测中心站组织专家对三亚湾进行的“会诊”，凤凰岛建好以后，改变了海流环境，造成了一定程度的海岸线侵蚀和沙滩泥化，三亚河携带入海的污染物也可能因人工岛的阻挡而更多地沉积，造成污染。除此之外，一些配套的开发建设，比如砍伐海防林、人工种植观赏性的椰树、棕榈树，建设人工便道等等也带来了一些生态破坏的影响。

　　海南省海洋与渔业厅环保处处长陈忠林告诉本刊记者，三亚湾环境变化的原因是有多种因素的，虽然不能断言说就是因为凤凰岛，但是凤凰岛不能说完全逃脱责任。

　　在大约10年前，凤凰岛在报国家海洋局审批的时候，就已经遭到国家海洋局相关专家的强烈质疑。原本他们上报的面积，是现在面积的好几倍，但是通不过。几番博弈之后，在国家海洋局的强烈要求之下，凤凰岛的建设面积缩小到了现在的37公顷左右。

　　上报国家之后被大大“缩水”，也成了凤凰岛给后来者的“前车之鉴”。只是这个前车之鉴比环境影响问题更容易获得吸纳。

　　海南省海洋与渔业厅海域与海岛管理处处长陈刚告诉本刊记者，可能开发商会觉得，上报更高级别的主管部门，手续更复杂，时间更长，难度更大，所以许多单位在上报省厅的时候，都卡着49公顷的数字申报。从而造成了在海洋与渔业厅网站上，公布出来的“海域使用权证”，总是会出现49点几的“敏感”数字。

　　因为海南省人大立法，作为特区的海南将27公顷以下的审批权限下放，所以市县一级审批的，也常常会出现26点几的“敏感”数字。

　　但是，不排除一些项目会有玩数字游戏，“少批多占”，和按项目期数等由头“化整为零”上报的动机和行为。而海洋部门在他们施工之后，也会监测，如果发现有违规，一定会制止。

　　以海航集团的海口西海岸人工岛项目为例。在环评公示的时候，这个被描述为“拟围填布置成‘太极’形，建设25万吨级邮轮码头”的人工岛项目，填海形成陆域面积约29万平方米(29公顷)；省厅于2010年10月19日核发的海域使用权证上，整个海域使用面积为49.2968公顷。但是，在海航集团该项目的招标书上，这个人工岛的填海面积却变成了197公顷。主要作为25万吨级邮轮母港及配套设施国际游艇会及配套设施、免税商业区、水上运动基地(含公众娱乐区)、涉外娱乐服务区等高端产业发展用地？

　　在这个项目拟建的海岸边，记者向施工单位询问究竟人工岛的填海面积为多大。得到项目经理的回答是不便于回答，只是该填海工程尚未启动。陈刚向本刊记者表示，填海究竟能填多少，是批文说了算，不是开发商自己的招标公告和广告说了算，对于这种情况，海洋主管部门也会跟他们沟通了解，并且在实施过程中一定会做好监管工作。