房源供应结构失衡

　　在深圳调研过程中，中国证券报记者还发现一个规律，前来租房人多数咨询的是3500元以下的房源，很多人希望合租后单间价格不要超过1500元/月，这类普通住宅成了市场上最抢手的房源，月租在4500元以上的高档房源则很少有人问津。链家地产也有统计表明，北京普通住宅租赁供需比逐年递增，目前已达到1：4，而高档公寓则供过于求，供需比高达2.7：1。

　　近两年来随着房价猛涨，涌现了大量中高端住宅，而普通住宅供应不足，客观上造成了房源的结构性失衡。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，近些年新建商品住宅户型偏大，走高端路线，而小户型比较集中的旧小区、城中村由于改造拆迁而越来越少。因此中低价位普通住房租金容易上涨。我爱我家副总裁胡景晖也认为，如果将北京的房屋按照月租金3500元进行划分，低于3500元的为中低端住房，高于这个标准的为高端住房，长期以来，一直是中低端住房供不应求，高端住房供过于求。

　　与此同时，大中城市近年来大规模城市拆迁改造项目，造成一方面原住户需要租房过渡，另一方面导致用以出租房源减少。北京、广州、深圳近年都有大范围的拆迁项目。如北京市海淀区和朝阳区对城乡结合部的城中村进行拆迁；广州市对市中心区的琶洲村、林和村、杨箕村等大规模拆迁；深圳则对岗厦村、白石洲等进行拆迁，这些拆迁建设迫使许多原来聚居的外来人口重新流入租赁市场。

　　房租不断上涨，但房产的租售比仍在高位。不过有专家指出，中国的投资客已不把租售比作为衡量指标，不会把出租当作主要的盈利来源，每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率。大城市的租售比一直在1:500以上。上海二手房指数办公室的抽样显示，除老公房的租售比比较合理外，大部分物业租售比比值在1:500至1:700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本。房价不断上涨、房屋周转率高不会增加出租房的供应量，而只会使投资者更重视捂房。

　　有专家建议，要解决房源结构性失衡，要加大保障房和普通住宅建设以增加供给，抑制大规模上马高端住宅，保障基本需求，房租上涨现象终将被遏制。

　　“房价涨高了可以暂时不买，可房租猛涨却不能不住。”中国证券报记者近日走访多家深圳地产中介，遇到了不少无奈接受房租涨价的租客。今年房租涨势格外强劲，且呈现出从一线城市向二、三线城市蔓延的趋势。而这一趋势背后则是通货膨胀、中介炒作、供求结构三大推手兴风作浪，要遏制房租继续上涨就需要多管齐下，治理通胀、建立公平透明的交易平台、改善房源供求结构应当各相关部门统筹协调，才能发挥作用。

　　通胀驱动租金上扬

　　“关内的小区房租涨得厉害，实在不行我就只有搬到关外了。”正在深圳福田区福华路附近寻找房源的小金表示，去年该区域高层的两居室还只要3200元左右，今年就挂牌到3600元左右了。即便是一些多层的老房子，2800元以下的两居室也很难寻了。照此下去，他只有去关外寻觅房子了。

　　房东趁旺季提价成了春节后各地租赁市场主要现象，上海浦东北蔡板块的锦绣华城，全装修92平方米的户型，月租金去年12月时还是3400元，而今就涨至3700元，140平方米的大户型月租金则由4700元涨至5000元。

　　北京房地产交易管理网的数据也显示，2月上半月北京全市租金均价为2965元/月/套，与1月上半月2811元/月/套相比，上涨了5.48%，与2010年2月同期的2608元/月/套相比，大幅上涨了13.69%。

　　房租大幅上涨影响到1月份CPI的走高。国家统计局公布的数据显示，今年1月份CPI同比上涨4.9%；其中，住房租金价格涨幅达到7.1%。对此，有专家表示，房租上涨的最直接原因还是房东为了抵御通货膨胀的风险，目前工业品及食品价格普遍上涨的情况仍在继续，国内存在较大的通胀压力，房地产租赁市场上，房东们要靠租金的上涨来抵御通胀下的货币贬值。

　　宽松的流动性导致通胀升温，以及接踵而至的人力成本升高，工资水平上升，给了房东直接的提价理由，多数城市房屋租赁价格近两年来一直持续上行。人社部公布的数据指出，到2010年底，全国30个省份调整了最低工资标准，月最低工资标准平均增长幅度为22.8%。

　　上海永庆房屋中介公司总经理陈史翎表示，从通胀的角度看，至少有两大因素使房东提高租金，一是各类生活消费品价格明显提高，二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。

　　此外，2009年以来房价的快速上升，以及春节前后三次加息，贷款购房业主的月供成本增加，业主“租不抵供”现象大量存在。这些因素加上春节后租房需求的爆发，成为业主提高房租以转嫁成本的重要原因。

　　中介转售为租联手炒作

　　对于业内一些因限购导致房租上涨的说法，专家表示，限购只能带来需求的少量增加，其实影响并不大，这部分原本就处于租房状态的人，仅仅是由计划买房转为继续租房观望，需求量增加并不多。北京市住建委也出面表示，春节后是传统的租房高峰期，部分区域租金出现小幅上涨，幅度在正常范围内，北京的房屋租赁价格并未因“限购”政策波动异常。

　　然而通胀、限购以及旺季因素，却给了中介机构最好的炒作理由。链家地产有分析师表示，北京一些比较好的地段，一些中介在收房时给房主开出了高价，另一些房主看到了也会涨房租。

　　中国证券报记者尝试在网站上发布个人出租房屋信息，价格较市场价稍低，立刻有中介打电话来表示愿意承租下来，并帮助业主打理。深圳中联地产内部人士称，中介加大租房业务的主要因近期买卖成交骤降，中介经营遇到困境，急需增加租房佣金进行运转。有些中介业务员上门找到业主收房进行全权代理，分别与业主、房客各签一次“两方约”，供求双方无法见面，给中介提供了赚取差价的机会。

　　而早在去年7月，住房和城乡建设部安排下属房地产经纪人学会就对京、沪、广、深等城市房租暴涨调查作出结论：除了季节性因素外，部分中介因为房产买卖经纪收入下降，从房东处收租房屋做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，造成主要城市房租上涨。一些经纪机构为争夺房源，抢夺客户，以提高租金、抬高挂牌价格等方式吸引业主。此外，还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务，全权代理房东收取租金，有些私自赚取差价牟利。为了赚取更多收益，少数不良房地产经纪机构还存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。

　　南京大学房地产研究中心葛扬教授表示，近期全国住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段。有的片区甚至中介报出的租金惊人一致，其背后有明显人为操纵痕迹，不排除中介联手炒作抬高房屋租金。

　　对于中介炒作租金的行为，北京市住建委已将建立全市统一的房屋租赁信息平台列入日程，让租赁双方更透明地了解房源和价格。筹划中的房屋租赁信息平台可以显示真实的房屋数量、租赁价格等信息，具体内容还在研讨之中。

　　民建上海市委也曾在上海两会期间递交了一份名为《关于完善本市住房租赁体系的建议》的提案，建议有关部门建立规范的示范性租赁房源信息平台，并进一步整合资源，建立政府控制的统一的房屋租赁信息、交易平台，保证大部分租赁交易都通过这个平台完成，并在公民诚信体系内建立住房租赁市场诚信记录子系统。