“套娃”，是由多个同样的空心木娃娃一个套一个组成的一种玩具。外资“套娃”游戏，是指在一家实体公司外面套一家或者几家离岸公司的壳，通过离岸公司间的交易，套利离场。

　　“壳”——圈内人这样称呼那些被用来在海外间接持有国内某一项目的公司，通常这又被称作“离岸公司”。外资通常持有的离岸公司包括在开曼群岛注册的离岸公司、英属维尔京群岛注册的离岸公司以及少量香港注册的离岸公司。

　　对于这种利用离岸公司投资国内房地产项目的途径，监管部门早在2006年7月就发布了“171号文件”，禁止没有在中国内地设立分公司或办事处的外资企业购置境内物业。2007年的“50号文件”也通告，限制境内房地产企业在海外的税务天堂注册成立控股公司后变身为“假外资”，再把离岸控股公司的股权出售。

　　可是这些壳呢，实际并未因此销声匿迹。限外政策的严格执行，一方面确实大大控制了持有内地房地产项目离岸控股公司的增加，但也大大增加了已获准投资内地房地产离岸控股公司的需求。而在2006年以前，外资就已经在海外持有数目蔚为可观的“壳”。从《2010年中国跨境资金流动监测报告》来看，外商来华投资的来源地中，港澳台地区及英属维尔京群岛占比较大，其中英属维尔京群岛的外商直接投资占比约为13%。事实上，通过为实体公司套上三层、四层甚至更多的“壳”，或者利用两家离岸公司再合作成立新的“壳”，以权益转移的方式，就可间接实现外资对国内房地产项目的投资。

　　外资绝对不怕“麻烦”：因为他们最擅长、也最喜欢玩这种把戏。一家有外资背景的房地产企业负责人明确指出，过去一段时间以来，通过对“外壳”公司的操作，部分早期投资者已经陆续套现。从时间周期上看，这些外资的投资回报周期已经缩短到5年左右，而这种能够实现“快进快出”、避免审批的套现方式，自去年起较为明显。

　　一位港户外资地产投资经理指出：“外资赌人民币升值绝不是一天两天的事，也不仅仅是通过房地产，实际上各个行业都有，都是投美金回收人民币。他们在乎的不是价格而是时机。”以前认为房地产价格不跌，外资不会走的想法是有失偏颇的。在外资的算盘里，除了投资回报率、利差之外，还有汇差。随着美国经济的复苏，部分海外资金回流欧美等发达经济体的可能性也在增加。最起码从去年开始到现在，可以看到的是，摩根士丹利已经将上海浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目出手，高盛也将其持有的上海花园广场虹桥公寓项目出手等等。