对于商业地产来说，2010年的“调控年”无疑给其发展创造了绝佳机遇。2011年伊始，当新一轮的调控袭来之时，商业地产与住宅市场又一次出现了“冰火两重天”之景象，住宅市场急速下挫的成交量更加凸显了商业地产的投资火爆。

商业地产的投资热会否造成写字楼、产业园等项目价格虚高？商业地产今年会迎来怎样的发展趋势？

“不排除一些优质的商业项目会吸引更多的关注度，但这并不代表所有的商业地产都有机会。”昨日(2月14日)，中国指数研究院副院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

“目前商业地产处于一个理性的上涨阶段，预计今年的涨幅将达到10%~15%。”DTZ戴德梁行华北区商业部(商铺)主管及董事聂绮冰告诉记者。

商业地产近期涨势明显

“近期我们的项目均价已经调整至25800元/平方米。”位于北京市丰台区宋庄路某写字楼项目的售楼人员告诉《每日经济新闻》记者。据了解，该项目在去年11月的成交均价为23000元/平方米。

随后记者致电北京十余处商用写字楼项目，价格均有不同程度的上调，平均涨幅在2000元/平方米左右。其中，位于北京朝阳区的中莎广场项目售价已涨至38000元/平方米。

随着售价的稳步上升，北京各大写字楼的租金也保持了上扬趋势。据DTZ戴德梁行研究预计显示，在未来3年内，北京市写字楼的租金水平将维持在每年4%的增速，租金的稳步上涨将进一步推高市场上的写字楼售价。

而就在今年1月，北京在租的商铺项目中，共有26个项目报价出现环比上涨，最大涨幅为40%。在售写字楼项目中共有4个项目报价环比上涨，最大涨幅为14.29%。

开发商巨资转战商业地产

价格的不断上涨更加促使投资者加快迈入商业地产的脚步，从去年开始，各大房企已经陆续加入了商业地产的大军，近日又有消息传出，温州炒房团已经将商业地产作为了新的投资目标。

“更多的开发商投入到商业地产这样的转型肯定会有，随着城市的发展，以及人们对于商业项目的需求，开发商也会根据自身的定位策划来作出判断。”中弘地产副总裁赵恒告诉记者。

在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。“这是一个必经的过程，随着住宅开发到某个程度，开发商资金能力越来越强，就可以开发一些长期持有的商业地产。”聂绮冰表示。

“目前国内商业地产的整体持有率不到5%，现在的期望值则是20%。所以商业地产还处于一个高速发展的阶段，不太可能快速地出现泡沫状态。”陈晟告诉记者。

专业要求高投资需理性

“商业项目兼顾了住宅的居住属性和商业地产的投资属性，而且并没有受到2009年来房价过快上涨的过分影响，预计这部分市场将在2011年有明显升温的可能。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者。

但对于这部分以商业立项的住宅项目，陈晟表示酒店式公寓作为一种投资品种，实际存在一定的风险，购房者也需要用理性的心态来对待。“尽管目前某些资金为了规避住宅调控而流向了商业地产领域，但商业地产一直处于供大于求的状态，所以还是需要以质取胜。”在陈晟看来，商业地产的发展受到融资、开发、招商、运营等多个因素的影响，且门槛较高，并不会出现像住宅那样供不应求而导致的投资过热。

对此聂绮冰认为，目前在政府严控住宅的形势之下，很多投资者会关注到商铺投资，但短时间内还不会出现投资泡沫。“目前二手商铺的交易相比住宅来说低了很多，主要是因为商业项目的经营情况很多不公开，不容易评估其升值能力，所以投资商业地产更不能盲目。”

在赵恒看来，商业地产作为潜力十足的发展项目，要想真正做到盈利也并非一朝一夕就能实现。“商业地产作为经营型物业，并非靠单纯的炒作就能把价格抬高。要受到项目前期的招商运营、后期管理等多方面因素的影响，对于投资者的专业要求也较高，盲目投资并非就能获益。对于炒房团来说，这类项目也并不一定合适。”

广州第二大烂尾楼“商改住”被勒令整改

近期，广州第二大“烂尾楼”正佳东方国际因为商改住，被广州市规划局要求限期整改，一时激起了市场的讨论。不少业内人士质疑，为何此前诸多项目都可以顺利商改住，而该项目却被叫停？

昨日(2月14日)，《每日经济新闻》记者致电该项目销售中心，相关工作人员表示，“我们具备项目的预售证件等文件，产权也没有问题。规划局要求我们停止以公寓名义进行宣传和销售。”

2月12日，广州市规划局网站一则关于合银广场(现名正佳东方国际公寓)办公标准层进行整改的函，引起了市场的关注。规划局函内容显示，该项目建设过程中存在违法建设，在其所有行政许可及附图中，均明确该工程使用功能为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房。基于此，规划局要求开发商立即停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售，且在规定的期限内完成整改工作。

记者致电该项目销售中心，工作人员解释，“这个项目预售证等文件是具备的，产权也没有问题。”对于被要求限期整改的问题，该工作人员表示，“规划局仅要求我们不能以公寓的性质宣传和销售。规划局网站上的相关整改通告已经撤销。”