成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……解读近日陆续“出炉”的２０１０年楼市数据可发现，虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段，堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。新一年里，“最严调控”是否会持续，楼市调控将何去何从？业内人士认为，尤应加强“制度性调控”和保障房建设。

“限购令”难阻楼市上行态势

去年４月３０日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。９月２９日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等１６个一二线城市推出限购政策。各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。

去年１２月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场“顽强”的一面。国家统计局数据显示，２０１０年１－１１月，全国商品房销售面积８．２５亿平方米，比上年同期增长９．８％，增幅比１－１０月提高了０．７个百分点。同期全国商品房销售额４．２３万亿元，同比增长１７．５％。其中，１１月单月的销售面积和销售额同比分别增长１４．５％和１８．６％。

“去年１０月份市场稍稍低迷了一下，随后就明显好转。年底去交易中心办手续都要排队了。”上海中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者。

房价方面，２０１０年１１月，１６个限购城市中仅广州新房价格环比下降０．１％，另有５个城市价格持平，其他１０个限购城市均环比上涨。

在“史上调控最严”的２０１０年，房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。万科集团１月４日晚发布的公告显示，去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为６８．９万平方米和８３．５亿元，同比分别增长６９．８％和５１．３％。万科去年全年的销售额达到创纪录的１０８１．６亿元，同比增幅高达７０．５％。

中国房产信息集团日前发布的数据显示，３０家主要开发商２０１０年全年销售额累计达到８６９１亿元，销售面积为８４４９万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到每平方米１０２８６．４２元，同比上涨２３．９８％。

购房者出现“地区性转移”和“总体性追涨”

值得指出的是，在“限购令”等措施施压之下，楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。中国指数研究院的数据显示，去年１－１１月，东部地区商品房销售面积占比为４９．３％，较２００９年同期下降２．２个百分点；中部地区占比为２４％，提高０．８个百分点；西部地区占比为２６．７％，上升１．４个百分点。中国指数研究院副院长陈晟认为，在“限购”等措施作用之下，东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移，这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。

不过，“转移”不等于“消失”，楼市整体上行动力依然如故。多种压力交织的宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。在通胀预期驱动之下，投资已经成为一些人的刚性需求。

央行发布的《２０１０年第４季度储户问卷调查报告》显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，４５．２％的城镇居民选择投资，而房地产投资以２６．１％的相对高值继续成为居民投资首选。此外，经历了反反复复的“调－涨”博弈，“吃定”房价上涨的人会对调控产生一定的“耐药性”。中原地产华北区董事李文杰认为，在严厉调控之下，除个别楼盘价格调低外，楼市整体价格仍处于高位或上扬状态，“一些人对房价回调的预期逐渐减弱”。

导致楼市在局部“限购”之下依然蹿高的另一个原因是：迟滞多年的保障性住房工程，近两年的建设步伐虽明显加快，但在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。住建部的数据显示，２０１０年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工５９０万套，基本建成３７０万套，超额完成全年任务。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而２００９年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。