山外山市场研究中心

烟台是个海景资源丰富的城市，东部沿海地区一直是海景房的专属区，但随着开发区经济的大发展和条件的改善，在外来人口数量增加、人口素质提升的前提下，人们对居住品质的需求明显提升，高端消费群体的购买需求使同样具有海滨景观优势的黄河路北侧一带成为蓬勃发展的区域，其良好的景观资源为产品赋予了较高的性价比，房价也一直呈上升趋势。

外地置业者涌入

作为烟台生产及制造业最主要的基地，开发区经济及房地产发展一直与外来投资和外来人口有密切关系，建区20余年来，开发区已成为拥有20余万常住人口的新兴城区。随着外来企业的增多，外来人口数量也不断增大。从2005年至今，保持每年10—15%的外来人口增长率。外来企业多为制造类企业，投资大、外企多、实力强，相对一般企业更具生存和竞争优势，其员工待遇更有保障，制造业从业人员均为青壮年的特殊性，也使购房置业的需求更加旺盛。固定人口增多、人均收入水平提高、消费需求呈现出的差异化，都使开发区房地产业成为受益者。

此外，海滨城市的环境资源优势不仅吸引着区内人士，同样吸引着外地置业者选择开发区安居置业，未来的房地产市场仍将随着开发区经济的持续增长保持旺盛的消费潜力。

基础设施日臻完善

随着开发区经济的日益发展，区内各项基础设施趋于完善，在开发区投资的各类项目，均由管委负责将道路、供排水、供电、供热、通信配套至项目用地红线。此外，房地产大盘的出现，也在一定程度上弥补了开发区配套设施的部分缺陷，大盘以其自身的规划、配套、园林、物管等优势为园区居民提供生活便利。

目前的房地产业已形成了以黄河路、长江路为界进行划分的一、二、三级海景住宅版块，并趋向大盘占主导地位的态势，随着近几年开发区的膨胀及大企业的入驻，开发区人口保有量激增，导致其中心区土地供应量下滑，房地产开发的触角已逐渐延伸至八角附近，海景资源及品质提升的优势仍带动区内房价快速增长，在价格层次上也形成高、中、低格局，满足开发区客户丰富的购房需求。

用性价比说话

随着国内知名地产商，诸如：万科、龙湖、越秀等地产大鳄进驻烟台，蚕食烟台东部沿海肥地，更是从房地产的源头确定了未来大城市的发展方向。作为三线城市的烟台，历年来的房价涨势平稳，没有大涨，也未大跌，这说明炒房现象很少。那么百姓买房的主要目的是居住，其次才是投资。在这种消费环境下，性价比的评价体系成为消费者购房的主要标准。

从价格的角度对比来看，目前芝罘区、莱山区、高新区一线海景项目的房价大多单价过万，而开发区与牟平区一线海景价格相似，在6000—8000元/㎡的区间。东西城区海景、生态、硬件设施、政府规划方向(东拓、西进)都基本相似，而造就的价格却相去甚远。随着地产大鳄的进驻，东部一线海景价格进一步被拉升的几率增大。随着大烟台格局的均衡发展，机场新迁，轻轨在建，开发区GDP逐年增长，在这种可预见的趋势下，开发区一线海景房价格平稳增长，性价比会越来越高。

海景房成楼市新亮点

从居住环境及海景资源来说，与东区相比也毫不逊色。开发区拥有绵延千米的金沙滩，防风槐树林，林、海双生态环境，造就了开发区一线住宅产品的宁静、祥和，又不失大海般的从容品质。财富可以积累，但贵气与生俱来。

近两年来，一线海景板块发展最为迅猛，已超过二线及三线海景板块的发展速度，随着海景地块的稀缺，一线海景房的开发量及品质更是呈现持续上升、跳跃式发展的局面，不仅引领开发区高档住宅潮流，更是将各个一线海景项目联结成一个明显的整体区域，整体品质也被拉升到一个新的高度，若论综合品质已不逊于东部城区。