房地产开发商金地集团与瑞银环球资产管理公司昨天宣布，两公司合作发起的房地产基金第二期募集已成功完成。截至目前，这一中国房地产投资计划的规模达近两亿美元。瑞银环球表示，荷兰大型金融公司PGGM承诺投入7500万美元，让这一计划得以顺利进行。

境外房地产投资基金伺机入华

PGGM公司亚太区私营地产业务投资经理 Thijs SCHOENAKER说：“这一投资与PGGM的私营地产基金以及我们在新兴市场的资金分配非常吻合。 ”金地集团董事长凌克则表示，PGGM的承诺让其对中国住宅开发市场满怀信心。该房地产基金投资方向为中国一线及部分二线城市的住宅开发项目，重点放在中国本土的地区分散投资。首次募集已于2010年3月31日完成，募得基金超过1亿美元。金地集团已通过此基金为两项住宅开发项目投入了4500万美元。

金地集团总部位于深圳，截止到2010年9月30日，集团的总资产达到656亿人民币(约合98亿美元)。瑞银环球资产管理公司是一大型资产管理机构；PGGM Vermogensbe-heerB.V. (PGGM)是荷兰的一家集体养老金管理机构，目前管理着220万员工和退休工人的约1000亿欧元的养老金资产。

房地产圈内人士表示，在中央政府为抑制房地产市场过热而出台的宏观经济政策下，国内部分投资型较高的房地产项目将会出现资金不足的问题，这可能为境外房地产投资基金带来机会。

投资者只会青睐顶级开发商

而在金地、瑞银实现“牵手”之前，多家国内房地产开发商上周出动大批人马奔赴国际资本市场，临近年末，开发商正不遗余力地用各种融资方式筹集资金。而政府接连关闭多项融资渠道，促使缺乏竞争力的中小开发商在融资方式上尝试了多个“首次”——

在香港上市的瑞安房地产计划发行4亿元离岸人民币债券，德意志银行、渣打银行和瑞银担任主办行。这将是首只由房地产开发商发行的离岸人民币债券，或为其他开发商开创先例。花样年控股拟发行台湾存托凭证(TDR)筹集不超过13亿新台币 (约合4000万美元)，将成为第一家发行TDR的中国房地产企业。

毫无疑问，房地产开发商的筹资竞赛已经打响，他们正放眼形形色色的融资方式，许多个“第一”由此诞生。然而，这些“首次”并不那么顺畅，仍有很多人担心房地产行业前景和监管政策的影响，尤其是对二线、三线开发商的影响。

对于2011年房贷的走势和水平，中国社科院财政与贸易经济研究所高广春博士透露：“2011年中国房地产贷款投放大约保持在2万亿元的水平，按照不同比例分布在四个季度。 ”一位银行人士指出，对中小开发商来说，获得流动资金的能力比融资成本更为重要，在新的一年，投资者可能只会青睐顶级开发商。

房企积极融资应对“信贷难”

今年以来，政府监管层频频给房地产市场降温，迫使国内房地产商走到境外资本市场，成为今年国际高收益债市场的常客。但眼下这一融资渠道似乎也在关闭，如禹洲地产的高收益债于11月完成路演后无法定价。

中国社科院8日发布的 《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010—2011)》中分析指出，今年前9个月，中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局，商业性信贷和政策性信贷占比超过90%。其中商业性信贷又在房地产信贷融资结构中占比高达80%以上。

分析人士还指出，市场普遍预测，2010年房地产信贷市场将持续收紧。此外，国家在“十二五”期间大力发展保障性住房的意愿之强烈，势必“挤兑”房地产商业开发项目的信贷空间。近期还传出银监部门下发“名单”，银行只对部分指定的央企房企发放贷款。面对这一趋势，一些市场化房企为防止开发资金断流，不得不主动拓宽融资渠道，以应对极有可能出现的“信贷难”的局面。