踏浪前行的信托公司正享受着房地产商史无前例的鼓舞，而冷静的监管层早已感受到绷紧的桅杆下隐藏的阵阵悸动。

对于上周银监会出台《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》及召开行业内会议指导信托公司工作，用益信托分析师李旸对《证券日报》记者表示，房地产信托的发展模式亟待创新和改变。

房地产业务面临严厉监控

几家收手几家照旧

在IPO、银行贷款、定向增发等融资方案相继被叫停之后，地产信托这“房地产商最后的融资渠道”也终于迎来了监管层的正面限制。

上周银监会以加急件的形式向各银监局、信托公司下发《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》：要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况；各银监局对辖区内的信托公司房地产信托业务加强合规性监管和风险监控。同时银监会上周五召开行业内会议对部分信托公司的房地产业务进行窗口指导。据记者了解，部分房地产业务做的比较大的信托公司已经内部暂停了其新的房地产信托计划的发行。

“暂停了也不错，省事了。”中融国际信托的工作人员对记者表示。另外记者也了解到，平安信托也已经暂停了其新的房地产信托计划的发行，但是有很多信托公司的房地产信托业务并没有停止。

“目前的房地产信托计划已经认购的差不多了，不过月底可能会有新的房地产计划发行。”记者从中诚信托了解到。此外，也有外贸信托的工作人员向记者表示：“预计本月底或12月初会有一个成都的房地产项目进入发行期。”

“此次《通知》并非是叫停房地产信托业务，而是要求信托公司加强对房地产业务的风险防范和风险控制，我们的房地产业务目前还没有停止，但是我们肯定会严格按照银监会的要求去做。”中信信托内部人员对本报记者表示。

对此，用益信托分析师李旸表示，“是否停止房地产业务，除了此次通知的要求之外，也与信托公司各自的实际情况有关，比如净资本的约束。盲目扩大房地产信托业务会增大信托公司的风险资本比例，比如目前信托规模处于前十名的信托公司，他们的房地产业务的规模普遍都比较大，相应占用的净资本也就比较多，这也是部分信托公司暂停房地产业务的原因。”

这次《通知》是对信托公司的“风险提示”，而并不是像3个月前对待银信合作那样采取了直接叫停的方法，《通知》特别提到信托公司要审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，积极防范房地产市场调整风险。李旸认为：“虽然房地产行业的风险比较大，但是目前来看，还没有房地产信托风险暴露出来的例子，监管层此次‘风险提示’可以说是一种变相的‘叫停’，已经是比较严厉的措施了，目的就是要叫信托公司关注房地产市场的风险，而不是将业务一味的扩张再扩张。”

信托“被限行”

民间资金或填空

根据上述《通知》，银监会委托各银监局对辖区内的信托公司以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别，督促信托公司开展业务时严控对大型房企集团多头授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

由于今年以来层层加码的调控，处在天平另一端的房地产企业已经面临越来越大的负债压力，包括大型房企在内的多数房地产企业的资金链已经面临沉重的负荷，虽然房地产信托临危受命挑起了为房地产商融资的重担，但是业务模式却多有不合规之处。

“譬如今年悄悄兴起的股权融资模式的房地产信托，部分信托资金注入项目公司之后成为房地产商办理‘四证’的资金来源。这是监管层强调‘实质重于形式’的原因”，有分析师表示。

有媒体报道，如果信托融资的道路被卡的越来越严的话，开发商很可能会求助于民间资金。“比如说很有可能是地下钱庄，而且这类的融资成本会非常高。”普益财富赵杨对记者表示。

房地产信托模式

亟待精进

“很多信托公司都培养了不少房地产人才，这次房地产业务暂停，证券业务还没有开，接下来信托公司的日子恐怕会不好过，不过他们今年的业绩已经很辉煌了。”有业内人士对记者调侃到：“但是明年的情况就不好说喽！”

根据信托业协会公布的数据，房地产信托前三季度2200亿的规模和与去年全年相比超过300%的增长率，今年的房地产信托似乎迎来了大好的发展时期。但是考虑到房地产调控的大背景，房地产信托的限令也仅是房企融资这盘大棋上一枚小棋子的动静。

wind资讯数据显示，截止到10月份，今年房地产企业的开发投资资金累计56923亿元，国内贷款为10443亿元，房地产信托融资在今年虽然属于爆发式的增长但是规模仍显单薄，对房地产企业的融资影响有限。对此，有分析师对记者表示，在由信托公司挑选房地产信托这样一个行业大背景下，信托公司不应只注重眼前利益，而应该站在行业的角度，从自身优势出发创新业务。

同时，与往年的“准贷款”形式相比，今年的房地产信托在业务模式上也出现了较大的改变。用益信托的数据显示，今年的贷款类房地产信托产品只占15.5%。“今年大部分是走股权投资、权益投资还有组合投资的形式”，李旸对本报记者表示，“而且以项目为中心的房地产信托特别多，开发商往往是在开发、销售的某一个环节突然出现困难然后才寻求信托公司的帮助，从某方面讲，这更说明开发商的资金链有问题，而且有些信托公司的心态也没有摆好，看到登门拜访的公司多、开出的收益好便心动，规模虽然越做越大，但是风险也同时隐藏在里面了。”

这种以单个项目为中心的房地产信托模式，项目一旦出问题风险很容易暴露，由于金融领域具有风险的易传播性，“一个信托计划出现问题，影响的可能就不仅仅是某一家信托公司了，而是整个行业，所以说监管层此次提示风险还是非常必要的。”李旸谈到。

“我们一直认为房地产信托应该向着基金化和规模化的方向发展，这个基金或准基金的计划应该投资于一批项目而不是一个。这样风险也更加可控。”李旸对记者表示：“房地产调控为房地产信托带来大发展的同时也暴露了信托业自身的问题，但是从长远来看，信托不应仅仅扮演一个为房企融资查漏补缺的角色，在房地产市场，信托还有更广阔的舞台。”