制度给了房地产商特权

    中国青年报：为什么开发商会有这么多空子可钻呢？

    刘生：这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。

    房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。

    中国青年报：你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷？

    刘生：制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。

    我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。

    中国青年报：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

    刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。

    在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。

    政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿

    中国青年报：现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰，是这样吗？

    刘生：术业有专工，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我20多年前收地的例子，你就明白了。

    土地只能是政府征收，我们自己不能收地，国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1.6万元的价格从农民手上收过来，再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈，政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面，那时候还没有招拍挂这个概念，只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发，只是村民不知道。而对于村民来讲，地是不要钱的。在这种特定环境下，哪个村能把土地卖掉，那是很能干的，因为把土地变现了。80亩地卖了，每户都成了万元户，所以村民先前还是很乐意的。后来村民知道实情后才心理不平衡了。

    中国青年报：政府和开发商到底谁是赢家？

    刘生：都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万，这是国有资产，所以政府就算干了一个大好事，而且也带动了当地的就业，带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。

    中国青年报：这样说政府和开发商像是一个合作的关系。

    刘生：政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。

    政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。