开征房地产消费税恐难奏效

    业内人士认为已有政策没有得到严格落实是房价持续上涨关键原因

    最近有媒体报道称物业税即将在京沪深渝等重点城市开通，也有一些媒体报道，中央政府即将开征的并非物业税，而是房地产特别消费税。但是有一点是一致的，即加征不动产保有环节税意在遏制持续飙升的房价。对此，不少业内人士表示不能苟同。

    北大法学院物权法专家钱明星及房地产法研究中心主任楼建波表示，物业税作为国家的一项税种不能简单地作为调控房价的手段。

    据了解，现在专家、学者对物业税如何征收分歧很大。北大的两位房地产法专家认为，住房者已经付出了70年的土地使用费，土地增值税等多项税收也已经被征收，政府将“土地财政”的钱收完了再从持有环节获取收益是没道理的。如按房产价值征税，已经收过了。如按占有资源的多少征税，官员的房子首先都很大，有的不止一两套。房改房、经济适用房、单位集资房、商品房具体该怎么征收，不同地点、不同房龄如何估价、折旧，很多问题尚须解决。而要想在短时内把这些问题统统厘清很难。此外，作为国家税种，根据我国《立法法》的规定，涉及公民和法人基本民事义务的，须通过全国人大或人大常委会决定，还要经过听证程序。物业税的出台不可能像调控政策那样呼之即出。

    然而，来自地方税务局的某负责人表示，政府即将推出的不动产保有环节税种短期可抑制房价猛涨，长期则可以成为地方财政最稳定的收入来源，肯定是要推出的。至于这个税种并不一定要叫“物业税”，可以叫房产消费税或其他名称。这样可以使这项税收在经修改后的《房地产法》规范下推出，而不用依照《立法法》走复杂的程序。物业税要牵涉到土地等问题，而房地产税则规避了土地出让金的争议，这个税收只针对房子，不与续缴土地出让金问题放在一起，因此很多问题可以简化。

    北京中原地产认为，如果这个税收得以实施，将是世界上有史以来最严厉的调控。目前公认的国家调控房地产市场最得力的国家是德国，德国房价10年未涨。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。在德国其自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%-45%不等，2009年后统一为25%的资本利得税。

    业内人士认为，如果以调控市场为目的，目前现有的政策若得到合理实施就完全可以控制市场，房产保有环节税收的增加未必是疯狂楼市的“杀手锏”，倒是可能会在土地出让金之上使持有人普遍增大持有成本。当前的关键问题是，已有的房地产政策并没有得到严格落实。

    应该看到，目前的所有调控政策中并没有太严格的信贷政策，即使是对第二套房贷款也是执行的首付四成，利率为风险定价，甚至不及2008年执行的利率1.1倍严格。

    从现有税收看，二手房交易环节的税费并没有完全执行。据中原地产提供的信息，按照个人所得税的相关规定，房产再交易应该缴纳财产转让所得的20%，而目前市场上实际执行的是1%。

    此外，目前各地的计税价格包括统计的价格依然与实际市场成交价格有非常明显的差距。一套房产市场价格为200万元很可能纳税价格仅为100万元。这些政策执行过程中的漏洞早已“见怪不怪”。所以即使再叠加推出房地产特别消费税恐怕也难收到“特效”。