进入5月，楼市的不确定因素开始更多地显现：成交量大幅波动、开发商平淡促销、“假日楼市”观望气氛弥漫。刚性需求波动的同时，投资性需求开始入市。预计5月以后的楼市，有多种因素仍可能打乱其回暖的节奏，主要是开发商的涨价、“捂盘”以及地价的居高不下。

　　开发商涨价增强市场观望氛围

    　市场机构佑威·楼市通统计的数据显示，2009年3月上海商品住宅成交均价为13178元/平方米，比2月上涨8.5%。4月份各周则是涨跌互现。但是，上海内环以内(多为3万元以上的高档物业)以及其他区域的别墅豪宅房价波动相对较大，这些成交量以投资性需求为主。

    　比如，被视为样本性楼盘的上海万科金色里程，其报价从年初的1.5万元/平方米，上调到4月份1.65万元/平方米，“五一”房展会期间又抬高到1.8万元，重回去年万科在浦东三林板块创下的最高纪录。上海网上房地产显示，中环线以外，这样“调价”的楼盘比比皆是。

  　  与一季度的“一帆风顺”不同，二季度楼市开始显露不确定性，一线城市尤为如此。中原地产研究中心数据显示，4月份第一周后，北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中，第四周成交量环比降幅超过20%。“五一”假期，北京住宅日均签约量(424套)亦低于4月的平均水平(446套)。退房率也有所上升。

    　分析人士认为，这些波动根本上是形势不够明朗时市场博弈出现的正常现象，其中也不排除购房者对跟风涨价等现象加以拒斥的原因。分析人士指出，在国内楼市，尤其在一二线城市，改善性需求能让市场摆脱低迷，投资性需求则是促进市场增长的重要力量，甚至堪称市场繁荣的“导演”。因此，改善性需求和投资性需求的“入场”，对楼市的持续“回暖”起到关键作用。但问题是刚性需求对价格的波动最为敏感，随着卖方不断调高价格，这部分需求入市节奏变缓，也必将影响到改善性需求和投资性需求的入市。

    　捂盘惜售人为制造房源紧张

    　记者近期实地采访发现，位于闸北大宁板块某楼盘的售楼处，开盘之前就有人排队。位于宝山顾村板块的某楼盘曾在3月底推出140多套以两房为主的房源，几天内即被订购一空。

   　 上海一家房企老总对记者说出了一大原因：“我们现在放慢了销售节奏，只要保证现金流相对充裕就可以了，并不急于把所有的产品都投进市场。”这些房子都是六、七年前拿的地，当时的地价比现在房价要低得多，部分销售就可以保证企业有可观的利润，“因此我们完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“价格一定比现在要高，多出来的可都是纯利润”。

    　同样是“惜售”，楼盘可分为两类，一类是“低进高出”，其房价远超多年前购置土地的楼板价，少量多批甚至少批都足以带来足够利润，且自身又不存在迫切的资金困难，这是“主动惜售”；另一类则大多是近两三年买的高价地，对这些开发商来说，房价的回落是难以忍受的，所以现在只好“扛着”不降价，从而被迫“惜售”。

    　楼盘敢于捂盘惜售，因为资金暂时还没有问题，尤以大型房企居多。一方面，部分“低地价”房源的销售，带来了可观的现金流；另一方面，放贷指标高企的银行也十分依赖这些“优质客户”。东部某城市一大型房企总经理告诉记者，今年银行主动找他的次数多了，而且还常是分行行长亲自登门，“希望多贷点钱，帮帮忙”。这样一来，开发商“少量多批”甚至“少量少批”入市也就有了足够的本钱。

    　市场分析人士认为，考虑到去年成交量的低迷，今年以来楼市的刚性需求还没有“解渴”，成交量还有大量上升的空间。但是部分开发商的惜售，人为制造的房源紧张，可能会加快楼市泡沫的生成，导致楼市直接从“回暖”走向“过热”。

    　地价居高不下影响投资积极性

    　国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国完成房地产开发投资4880亿元，同比仅增长4.1%，比去年同期回落28.2个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过7成的商品住宅完成投资3422亿元，增幅比去年同期回落31.5个百分点。土地方面，一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%。

    　实际上，楼市的暖意已经传导至土地市场。截至5月9日，今年以来上海已发布了35个建设用地出让公告，26批土地已经成交，住宅用地无一流拍。3月份中原地产监测的12个城市中，北京、上海、天津和南京土地供应面积较前12个月均值均出现上升。“加快推地”是各城市土地市场的关键词。地价方面，国土资源部公布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》显示，第一季度全国城市地价总体水平为3189元/平方米，环比下降了1.53%，增幅明显低于2008年同期水平，下降了3.07个百分点。这是2004年以来全国地价首次出现季度下跌。

   　 但是，不少开发商则认为，现在地价最多是有些“松动”，已成交的土地大多位置较远、面积较小，整个土地市场的“大盘子”没有发生根本性改变。而且，只要政府依然走简单的“招拍挂”的方式，二季度以后地价重新上涨的可能性依然存在。

    　上海财经大学教授胡怡建表示，从供给角度讲，近年来房地产销售量的萎缩和土地市场的萎缩有关，因此如果要增加房地产的供给，必须要增加土地的供给，同时政府要审慎考虑土地供给与土地价格之间的关系。 （叶锋）