经过一段“小阳春”式的上涨，房地产市场已经到了居安思危的时候！在火热的成交现状中，我们更关注房地产业接下来可能走出怎样的曲线，无论是成交量还是价格，而这些将直接决定房地产企业的命运和普通投资者的利益。

　　一个非常重要的先导性指标让我们对未来楼市感到忧心，那就是房地产新开工情况。年初以来，虽然4万亿启动的国家大投资如火如荼，但房地产投资总额的增速却远远低于固定资产投资，新开工面积也大幅下降。这预示着更少的供给与更多的需求将直接对冲，最终导致房价畸形上涨。而房地产投资的萎缩也将直接影响地方GDP增长。

 
　　一些学者认为，此前房地产开发商手中的极高存量可能释放出来，带来大量新的供给。但上海证券报调查发现，因为部分地块项目被搁在“高成本”上，开发商选择要等到房价涨到收支平衡的那一天才愿意推出项目，因此存量全面入市的时间表尚不可期。除了大型国资背景的企业大举入市外，更多企业尚处在从观望向进场过渡的时期。

　　这些结果将导致短期内部分城市供需矛盾激化。有数据显示，2009年，上海、北京、深圳三大一线城市的改善型住房缺口达到1600万平方米。受此影响，二季度这些市场将面临更明确的涨价压力。

　　现状土地购置、新开工持续低迷

　　上海证券报调查后获悉，今年一季度，楼市短期供给显著增加，但长期增量严重不足。

　　房地产市场有四个重要指标：土地购置面积和新开工面积预示着未来市场增量，房屋竣工面积和销售面积代表短期市场供需。来自国家统计局数据显示，前三个月，房屋竣工面积同比增长26.3%，商品住宅竣工面积同比增长26.9%，达到0.81亿平方米。另外，房屋施工面积同比增长12.7%。这说明短期内房屋供给压力不大。

　　但是看长期，前三个月，全国土地购置面积同比下降40.1%，为4742万平方米，而去年同期则是增长29.7%。前三个月，土地开发面积同比下降11.3%，为5223万平方米，而去年同期则是增长11.0%。另外，一季度房屋新开工面积同比降16.2%，为2.01亿平方米。

　　究其原因，去年以来，土地一级市场交易活跃度明显下降，开发商放缓拿地和土地开发进度，以应对行业的景气度下降。根据递延效应，这一趋势一直持续到一季度。

　　“由于去年市场受到冲击很大，对于开发商来说，基本思路是，能不拿地尽量不拿，已经拿到的土地尽量不要施工，在施工阶段尽量放缓节奏，已经上市的尽量小批量推出，一切皆因资金压力。”一位上海房地产商告诉记者。

　　以北京为例，2008年，北京住宅类土地成交惨淡，到下半年土地流拍情况明显增加，土地成交溢价由2007年的52%降至2008年的21%。

　　再看标杆房企之一的金地集团。金地在2008年快速收缩战线，致使去年全年的新开工面积只有138万平方米，同比减少了43%。克而瑞调查显示，类似金地的企业并不在少数，而这样的大规模收缩战线势必影响2009年的项目销售与结转。

　　进入一季度，开发商楼盘销售速度明显加快，这一定程度上为开发商带来加速入市的动力。根据中原地产研究中心报告，一季度，包括万科、中海、保利、金地、招商地产等在内的10家标杆企业总成交量同比增长80%，在售楼盘价格也出现这一轮调整以来首次小幅上涨。

　　但值得关注的是，预示着未来增量的土地购置和新开工数据却持续低迷。“虽然成交很好，但是新开工形势的好转仅局限于现有项目的加快推进，新的土地购置还不多，主要是大部分开发商库存压力还没有得到缓解，有钱的企业还不多，除了大型国企跃跃欲试外，多数企业还是以消化库存为主。”成都最大的本土代理机构之一的世家机构市场人士告诉记者。

　　要了解2008年的土地市场如何影响今年的现实供给，需要了解开发商从拿地到销售房源的过程究竟是怎样形成的。

　　专家介绍，一般来说，上述一个开发周期的时间大概在1年至1.5年。万科的效率较高，可以在9个月内形成销售。其间政府通过对房地产供给环节三证发放来调控供给进度。所谓三证就是土地使用权证、施工许可证和预售许可证。

　　拿到土地证但未开工的项目称为未建项目，从施工到销售的过程属于在建项目，从预售开始，就称为可售项目。研究机构对存量房源的统计即包括未建、在建和可售三类。其中可售数量标志短期供给，可售加在建为中期供给，未建项目则代表长期供给。

　　从2007年9·27新政后，以央行收紧二套房贷款政策为标志，全国商品房销售在11月份达到最低点。而销量不保对开发商的第一个影响就是放缓拿地。这种放缓趋势一直持续了2008年全年，甚至今年第一季度。

　　克而瑞(中国)研究中心总监陈啸天表示，如果以此推算，全国土地市场低成交局面从2008年初开始，那么，经过1年至1年半的周期后，将在2009年第二季度达到现实供给的最低点。如果开发商在4月加快拿地速度和现有项目开发速度，这种紧张的供需矛盾可能在7、8月得到缓解。

　　影响三大城市

　　改善型住房缺口1600万平方米

　　供给在短期内相对短缺，将带来需求缺口放大。

　　克而瑞(中国)研究中心报告显示，受开工和竣工量不足的影响，上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口达到1600万平方米，也就是说，按正常年份的需求量来看，这三个城市将有1600万平方米改善型住房需求无法满足。这一现状将一定程度上决定今年改善型住房的价格走势。

　　陈啸天介绍，改善型需求指需求面积介于90平方米至144平方米的商品住宅。据统计，相比2006年正常市场周期，上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分别减少512万平方米、500万平方米和227万平方米。“如果2006年的年成交量是市场正常的需求量，那么理论上来说，2008年的三地共有1200万平方米的改善型需求没有被满足，进而压抑到2009年集中释放。”陈啸天称。

　　另外，根据对各地在建工程情况的实时监测，克而瑞将2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供应量得出2009年总供应，将1200万平方米滞后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作为2009年总需求，其相比之后得到的结论是，上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分别为793万平方米、547万平方米和255万平方米，三地共计1600万平方米。

　　“供求缺口这么大，房价反弹可能性不会小的。而这个缺口的压力在很大程度上将集中在二季度，尤其是5月份间。”一位上海房地产商称。 (于兵兵)