"我们在CBD经常可以看到这样的楼盘，土地成本和产品成本严重偏离，甚至把这整栋楼炸掉，都没有这块土地贵。" 3月8日，在新华房产和全经联主办的"房地产大转型形势下的操盘模式"论坛上，全经联常务副主席兼秘书长杨乐渝用这样的观点表达了对房地产企业以往粗放的开发模式进行了批驳和反思。

　　本次论坛聚集了来自全国各地15名著名地产企业高层和北京大学房地产研究所专家，而北京，上海，天津，重庆四大直辖市地产人更是再次聚首，共同探讨混沌状态下的地产走势。

　　高价圈地、快开多开、降价促销，这是07年高价拿地的许多开发商的真实写照，简单的买地、开发、销售三步粗放型扩大再生产方式给行业带来致命危险。同时，房地产业最终还是梦碎"十大振兴产业"，两会也没有等来刺激楼市的一系列新政策。

　　 "现在更多的企业正为那时候不够"谨慎的乐观"付出"面粉比面包贵"代价，而且很可能这种代价不是说简单的靠延缓开发时间，持有土地的时间，或者是简单的通过操盘手段，就能找得回来的。"全经联常务理事、中建国际运营副总裁雷越姝这样说到。

　　因此，在楼市深幅调整的大背景下，房地产行业人士开始对旧有的操盘模式进行质疑和反思，开发商的前行之路趋于分化，房地产业为什么要转型？未来房地产业又何去何从？

　　炸掉一栋楼 不及一块地贵

　　杨乐渝说，随着城市资源的积累，土地价值在不断增长，但是产品价值却在急剧下降，产品成本可能只占土地成本很少比例，比如说20%~30%，因此它靠的是土地溢价来挣钱，而不是靠产品增值来挣钱。这是原有销售模式和生产方式所带来的最大弊病。

　　"经过这一轮的宏观调控、金融危机带来的变化，房地产形势发生了转型的需求和趋势。以前简单买一块地，建一栋房，卖楼挣钱，然后再买地，再盖房，再卖楼。这种初级阶段的扩大再生产经营模式必须向更高层次的经营模式转型。"鸿坤理想城总经理胡斌表示。

　　因此，珍贵的土地资源应该建什么样的与其价值相匹配的产品，急需找到一种合理利用资源、可持续发展的增长方式。

　　同时，北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆说，真正支持房地产业大转型的原因是07年的两个政策文件，建设部39号文件和国务院24号文件，当时他就开始思考这个政策支持下的转型，作为民营企业不转不行。
 

　　而09年房地产形势比较严峻，开发商资金回收很困难，更加剧了开发商开始思考应该往哪儿转，可能不转就活不下去。

　　开发商：我们是转型还是转行？

　　"我们该往哪儿转，当时经过一番激烈争论，一二线城市做不了，我们往三四线城市走，当时我坚决反对，因为你今天可以往三四线城市走，但是上市资金雄厚的房企马上就追过来了。因此，我们采取了逆向思维，一二线做不了，我们做国际，做全球，10万平方米拿不了，拿100万平方米。"黄玺庆这样描绘当时公司争论如何转型的场景。

　　鸿坤理想城总经理胡斌表示，所谓转型，首先不是转行。所以转型不是做我们陌生的行业，在这样一个引导之下，变成转行了，不可取。

　　"我们最重要的一个原则，实际上是在这次行业变化中间，我们所体会到的是对这个行业趋势持谨慎乐观的态度。"中建国际运营副总裁雷越姝说，在乐观前面一定要加"谨慎"两个字，如果我们反思过去一两年，尤其是在07、08年的时候，我们可能很多行业里面从业人员看到07年的确非常疯狂，可能有隐隐约约的危机感，当时潘石屹也发表这样的言论。

　　重庆金科集团副总裁李战洪表示，房地产发展经历了机会制胜、资源制胜、能力制胜三个阶段。经历这次楼市深幅调整之后，依靠企业的专业能力制胜，对房地产开发商的要求越来越高。

　　三种方向

　　 既然房地产行业的发展环境发生了深刻的变化，那么，房企转型成为不可避免的选择，特别是对中小企业来说，如何转？如何避免"馅饼"成了"陷阱"？来自上海春之声置业集团董事长朱大鸣先生提出了房企转身的三种可能，其中保障房值得关注，这块投资额相当大，将有上千亿。现在中小房地产企业，无地企业，与其无所事事，市场底部还没看清的情况下，可以不妨尝试一下，这样可以锻炼队伍。否则我们随着大浪淘沙，大鱼吃小鱼，就销声匿迹了，企业可以从中打造队伍和得到微利。但介入的条件是地方政府一定要对保障房建设有一个计划性、规划性，确保资金的到位。

　　"在房地产调整形势下，限价房大家为什么不拿？如果成本控制的好，就拿限价房，利润还是可以保证的，并且企业这种优势就体现出来了。"明天地产业务总监贾玉鹏对此表示赞同，在大转型的情况下，成本控制好非常关键，据其透露，其刚开发的京城某限价房，由于成本控制得力，企业也获得了非常好的收益。
 

　　第二个方向是三四线城市的一级开发，城市化进程既然是刚刚起步，房地产企业可以在一二线城市白热化竞争状态下，进入到三四线城市，与当地政府结成战略联盟，形成板块建设。北京鸿臣投资管理有限公司傅智勇表示，在三四线城市在开发模式上，需要品牌化运作、精细化运作。

　　不过，全经联副秘书长、河北分盟常务副主席兼秘书长陈宝存提醒，一线城市开发商想冒进二三线城市，绝对要考虑清楚，因为地方政府脑袋没"一定"，可能你正实施它又变了，这样就没法做。

　　三是开发商可以转向中长期投资和经营的商业地产，包括这几年流行的商务连锁酒店，在旅游城市商业地产的发展潜力还是非常大。

　　 对此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，从行业自身发展环境来看，过去把房地产简单约等于住宅地产发生变化，现在越来越多的企业转型做持有型物业开发。特别是在一线城市，包括二线城市，住宅地产一枝独秀的局面将来会反过去，商业地产或者其他形态的复合地产会表现得越来越抢眼。

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　　房企自救三种模式

　　一．企业战略：横向关联 创造蓝海

　　代表人物：北京万年基业建设投资有限公司总经理 黄玺庆

　　鸿坤理想城总经理 胡斌

　　代表项目：长兴生态城

　　 07年，万年基业转向了区域发展，转向了生态建设的战略转型。

　　黄玺庆这样描述他的"蓝海"战略，即转型做整个区域的开发商，实际上就是一个最高的资源整合者。在城市化发展进程中，结合政府追求改变城市面貌、就业、税收三方面基本需求，通过合作成立区域发展公司，引进国际顶尖规划，以及可持续发展理念和生态城规划，进行招商引资、自我投资、合作投资，最终完成生态可持续发展绿色基础设施等资源引进来的目的。
 

　　黄玺庆介绍，他旗下的生态城建设工程已经初步尝到了甜头。长辛店4200万平方米长兴生态城，经过一年半的奋斗落地了。他透露，去年11月份，曹妃甸生态示范区项目的投入并不大，后期还有30万平方公里也逐步涉及。另外，还有几个大的地块还在洽谈、立项，预计今年至少还要拿上一个比较大规模的生态城项目。

　　鸿坤理想城总经理胡斌提出，开发商要转向做资源的集成商，比如建立一套自己的设计院、研究院、建筑公司、经纪公司等，从拿地、设计、生产到营销，开发企业要做到小而全的资源集成商。如此一来，这样开发商依靠强大的集成能力就可以做得更大，从以前做百万平米就很吃力，一旦做资源集成商，便可以做到平方公里。

　　二． 公司治理：成本控制 现金为王

　　代表人物：全经联常务理事、中建国际运营副总裁 雷越姝

　　代表观点：一个基本点，两个中心

　　全经联常务理事、中建国际运营副总裁雷越姝提出"一个基本点，两个中心"观点，一个最重要的基本原则是对这个行业趋势持谨慎乐观的态度。

　　雷越姝说，第一个中心是对市场真实需求的判断，不是虚拟或者臆想的需求，这种臆想往往超出对需求的承受力，在拿地，做项目，设计产品，包括所有开发动作、行为都应该以市场需求为中心。第二个中心以现金流为中心。我们以现金流为中心，实际上是从企业层面，到项目层面，都应该牢牢掌握的，或者是牢牢记住的一个原则。

　　雷越姝透露，就其个人而言，目前操作每个项目的时候，每个月都有一个动态现金流管理表，几乎每天都在做，几乎每个星期都在做，每个月肯定要集中算一次。

　　黄玺庆介绍，他的项目已经跟SDCL签约合作，现在思考的就是如何在融资模式上有所突破。他透露，天津滨海新区合作了一个联合绿能项目，他可以把原来投入项目的资金投到一个PE里面，然后作为一个无限合伙人GP发起，这样