地价、税费、利润占据房价成本的八成以上

　　委员建议：降房价，开发商和政府要一起努力

　　“房价确实太高了！”当全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在全国政协十一届二次会议分组讨论现场道出这样一番话时，现场有些沸腾。

　　许家印说，在国际上，较为合理的房价收入比在4-6倍之间，但我国的平均房价收入比高达15倍。“一些地方过高的房价已经把80%以上的普通居民推出了商品房市场之外，即便勉强买了房的人也背负沉重的经济压力，生活质量受到严重影响。”他认为房地产不同于其他生活消费品，住房作为生活必需品，是民生保障的重要内容。

　　许家印认为，房价大涨大跌都将影响经济、民生和社会稳定，房价大涨制约了低收入家庭的购房需求，而骤然大跌也将带来消费不振、经济低迷和社会动荡等问题。因此，他认为应当从构成房价的几大要素入手，建立严格的控制地价、控制税费、控制利润的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位。　　

　　地产商利润远超世界平均比例

　　当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。”许家印委员在小组会上语出惊人，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。”

　　据了解，我国自实行分税制改革以来，地方财政普遍税收不足，土地出让收入等已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，土地成本的不断上涨，又推动了房价上涨。”许家印委员说，“房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一以上，最终也转嫁给了消费者。” 　购房意愿已降至10年最低点

　　许家印的观点得到全国政协委员、中山大学教授毛蕴诗的认同，“对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层来说，以目前的价格，就算不吃不喝工作上几十年，也未必能买得起市区内的一套住房。”“目前国际公认的较为合理的房价收入比在4-6倍之间，但我国房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。”许家印委员说。

　　不合理的房价让房地产市场进入整体低迷状态，中国人民银行日前发布的全国城镇储户问卷调查显示，目前居民购房消费意愿已降至10年来最低点。市场活跃度重回1998年房改之初的水平。反映市场活跃程度的房屋空置率仍处在高位，根据国家发展和改革委的数据显示，截至去年底，全国商品房空置面积同比增长21.8%，其中，空置商品住宅同比增长32.3%。而根据易居房地产研究院的预测，目前全国住宅市场的消化周期将超过33个月。　　

　　降房价需要开发商政府共同努力

　　不合理的房价已成为阻碍房地产市场健康发展的最大障碍。全国人大代表、经济学家辜胜阻认为，房地产开发企业应该适应市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。“一方面企业应该合理控制利润，另一方面，地方政府要改变短视行为，将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众，控制地价过快上涨。此外，国家要完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费。通过三方面的控制，把房价稳定到合理水平。”许家印委员建议。“目前需要开发商、地方政府共同努力，把价格定到一个合适的位置。”李稻葵委员说。