核心提示：在中小银行推出七折优惠政策后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

    　在中小银行推出七折优惠政策后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。人们不禁要问，贷款利率的降低有利于各银行之间争夺存量贷款客户，但是为何国有银行比中小银行推出得迟一步呢？实际上不仅迟一步，而且要求的条件十分苛刻，一些银行把客户的信用等级分为5类，其中只有不到1/10的客户属于优质客户，只有这些人能够享受到七折的优惠政策。有人测算，按照四大银行“优质客户”的要求条件，九成房贷难享利率七折优惠。

    　笔者认为，四大银行之所以在存量房贷优惠利率上反应“迟钝”，主要有以下原因：首先，四大银行考虑的是效益损失。如果一个2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠的房贷客户，在申请七折优惠利率后，以房贷尾款30万元，贷款期限20年计算，购房者在支付0.85倍基准利率的时候，需要支付利息30.29万元，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为24.94万元，两者相比七折利率可为购房者节省5.35万元的利息，也就说银行损失5.35万元利息收入。最新数据显示，目前个人住房贷款余额2.95万亿元，比1997年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能享受七折优惠利率住房按揭存量贷款大致3000亿元左右，与2007年底利差水平相比，国内商业银行实行优惠利率将减收在15亿元左右。